別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高岡 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡 印  TEL.

鑑定評価額 5,710,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡市野村９３３番５５ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 高岡駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅地域で良好な居住環境を維持している一方、市域で人口減少傾向にありながら宅地分譲も活発で 、市内外の新規住宅分譲地に比べ競争力を維持することは難しく、地価は今後も下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高岡市及び射水市西部の住宅地域一円。需要者は同一需給圏に地縁性のある一次取得者が想定される。市 域の人口減少の中、新規の宅地分譲も盛んで、やや供給過剰の傾向が続き、幹線道路の整備に伴う代替性の及ぶ範囲の 拡大と相まって、近隣地域周辺では既存住宅地の取引需要は弱含んでいる。取引の中心価格帯は土地について６００万 円前後、新築戸建で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の比較可能な取引事例から試算し、実証的で信頼性のある価格が得られた。一方収益価格は、 画地規模が小さく収益用の賃貸建物の想定が困難なこと等から試算出来なかった。需要者は収益性より居住の快適性を より重視し、他の不動産との比較において不動産の購入の可否を決定することが想定され、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [ 95.9] [101.0] 100 38,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域の人口減少と世帯分離傾向が続く中、宅 地供給も依然として活発で、需給は弱含んで いる。 良好な住環境が維持されている一方、新規分 譲地との競争もあり、周辺で低価格取引も散 見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％