鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９２１１０１２４ -81959	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西15m市道、中間画地		商業 (90,500)
b	０２１１０１２５ -67887	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	０２１１０１０８ -75030	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東6m、角地		１住居高度2種最高25m (80,200)
d	０２１１０１０８ -59427	富山市		建付地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		商業 (90,500)
e	９２０２０１２５ -81929	富山市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,459)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	76,120	100 [ 97.5]	78,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,100
b	(　 ) 75,951	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	78,300	100 [ 101.9]	76,840		76,800
c	(　 ) 61,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	59,417	100 [ 79.4]	74,832		74,800
d	(　 ) 82,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,792	100 [ 103.9]	79,684		79,700
e	(　 ) 112,045	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	112,045	100 [ 138.7]	80,782		80,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +47.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,300 円／㎡]

富山 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,296,275	1,956,529	6,339,746	5,748,560	591,186	（　0.9722） 574,751	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,052,904 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
２階建の店舗兼事務所	214.00	Ｓ2	428.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	367 ㎡	15.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.00	100.0	214.00	1,859	397,826	6.0	2,386,956
							0.0	0
2～ 2	事務所	214.00	100.0	214.00	1,550	331,700	6.0	1,990,200
							0.0	0
～

～

～

計		428.00	100.0	428.00		729,526		4,377,156
								0

⑨年額支払賃料	729,526 円　×　12ヶ月　＝　 8,754,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,754,312 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 917,431 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,256,881 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,377,156 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,296,275 円　　　　（　 22,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３４　　　　-3	1,989 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,808	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,868 円/㎡　月額支払賃料（　 1,859 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３０　　　　-6	2,333 ( 2,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,928
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,400 円	79,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	275,229 円	9,174,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 809,800 円	79,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,956,529 円　（　　　　　　 5,331 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,748,560 円（　　　　　 15,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,296,275 円
②総費用	1,956,529 円
③純収益　①－②	6,339,746 円
④建物等に帰属する純収益	5,748,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	591,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	574,751 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,052,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
富山 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-30

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　江上　修

印

TEL.

鑑定評価額

28,400,000 円

１㎡当たりの価格

77,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月1日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市南新町４番５｢南新町４－４｣				②地積　(㎡)	367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,500)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗兼住宅、一般住宅等が混在する既成商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	富山 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層の店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣に中央小学校が平成２０
年に創立

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

富山駅南方

2.2km

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

準幹線道路沿いの既成商業地域であり、若干のリノベーション等があるものの大きな要因変動は認められず今後
も同様に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市内の中心商業地域及び周辺の普通商業地。需要者は富山市に商圏を有する県内資本の個人及び法人
企業が中心とみられる。本地域付近は西町に近いがその影響は乏しく、商業地として未成熟。市街地中心部付近で利便
性の良さから需要は根強いが地価水準が高く昨今のコロナ禍騒ぎもあって地価は横這い状況。土地は３６０㎡程度であ
れば２８００万円前後であるが、複合不動産としては建物がマチマチで不明確である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本地域付近は店舗併用住宅が多い未成熟な商業地域である。土地価格に対して賃料水準が低い傾向にあることから収益
価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の類似地域から得られた実証性の高い価格である。従って、信頼性
の高い比準価格を標準とし、収益価格を参酌すると共に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[108.1]

[100.0]
100

77,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧富山市の既成商業地では北陸新幹線開業の
影響は駅付近に限られ、他の商業地は、再開
発事業周辺や飲食街を除いて概ね従来通りの
横這い傾向。

地域要因に格別な変動はない。中心市街地で
は再開発等整備が進んでいるが影響は乏しい
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１１０１０８ -43772	富山市		更地	（　）	不整形	西18m市道、東6m、二方路		２中専高度2種最高25m (60,200)
b	０２１１０１０８ -59427	富山市		建付地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	０２１１０１０８ -70408	富山市		建付地	（　）	台形	北10m市道、中間画地		２中専高度2種最高25m (70,200)
d	０２１１０１３０ -43790	富山市		更地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		１住居高度2種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,396	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,396	100 [ 86.6]	77,824	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,800
b	(　 ) 82,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	81,972	100 [ 106.0]	77,332		77,300
c	(　 ) 63,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	77,214	100 [ 100.4]	76,906		76,900
d	(　 ) 59,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,745	100 [ 77.6]	76,991		77,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,300 円／㎡]

富山 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,277,693	1,956,513	6,321,180	5,748,560	572,620	（　0.9722） 556,701	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,705,788 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	214.00	Ｓ2	428.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	500 ％	500 ％	367 ㎡	15.0 m x 24.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の実情を考慮して低層店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.00	100.0	214.00	1,851	396,114	6.0	2,376,684
							0.0	0
2～ 2		214.00	100.0	214.00	1,550	331,700	6.0	1,990,200
							0.0	0
～

～

～

計		428.00	100.0	428.00		727,814		4,366,884
								0

⑨年額支払賃料	727,814 円　×　12ヶ月　＝　 8,733,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,733,768 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 915,377 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,238,391 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,366,884 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,277,693 円　　　　（　 22,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２２　　　　-1	1,768 ( 1,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,768	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,860 円/㎡　月額支払賃料（　 1,851 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１２３　　　　-3	1,714 ( 1,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,948
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,400 円	79,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	274,613 円	9,153,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 236,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 809,800 円	79,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,400 円	79,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,956,513 円　（　　　　　　 5,331 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 428.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,748,560 円（　　　　　 15,664 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,277,693 円
②総費用	1,956,513 円
③純収益　①－②	6,321,180 円
④建物等に帰属する純収益	5,748,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	572,620 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	556,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,705,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）