別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 富山 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　江上　修 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月1日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市東岩瀬町字新川町２９３番２外 ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:3 銀行 ＲＣ2 小売店舗、銀行、医 院等が混在する既成 商業地域 西7.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 東岩瀬 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  35.5 ｍ、規模　　       462 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 東岩瀬駅北西方 270m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岩瀬地区の在来商業地域で、格別な変動要因がないことから当分の間はほぼ現状で推移していくと予測する。地 価水準は安定しており横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市外縁部の既成商業地域と富山市北部地区の商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する 事業者等が中心。平成１８年の富山ライトレール（現在地鉄富山港線）開業以降、観光振興策も講じられている。地価 は周辺の住宅地並みの低水準であり、コロナ禍騒ぎの中でも安定している。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地 と同一規模で１６００～１８００万円、複合不動産は建物仕様が多様で単価が異なるため水準としての把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 古くからの商業地で賃貸市場も未成熟なため、事業収支の観点から賃貸を想定することが非現実的であることから収益 還元法は適用できなかった。比準価格は同一需給圏内の最新の取引事例を採用しており信頼性は高い。従って、比準価 格を標準とし、地域の市場動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-19                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [103.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧富山市の既成商業地では北陸新幹線開業の 影響は駅付近に限られ、他の商業地は、再開 発事業周辺や飲食街を除いて概ね従来通りの 横這い傾向。 ライトレールの（現在地鉄富山港線）運行や まち並みの整備等の振興策により概ね堅調に 推移しており、需給動向は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％