別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富山 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一 印  TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市中滝字作鼻割２２９番５外 ②地積 　(㎡) 459   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1.2:1 店舗 Ｗ1 店舗、事務所、一般 住宅が混在する商業 地域 南12m県道 水道、下水 上滝 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   210 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上滝駅前周辺の既成商業地 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 上滝駅北東方 170m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅前周辺の既成商業地で、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。旧大山町は旧富山市寄りへの転出者が多 く、背後地の人口減少、地域の衰退から需給は低調で地価は下落しており、今後も下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市外縁部及び県東部に位置する周辺市町の商住混在地を含む商業地域。需要者の中心は旧大山町に地 縁性を有する個人事業者及び地元企業等である。旧大山町は旧富山市寄りへの転出者が多く、上滝駅前周辺の在来の商 業地は、背後地の人口減少、居住者の高齢化等より商業基盤の衰退が進行している。新規出店需要は極めて乏しく、地 価は下落が継続しており今後も下落が見込まれる。市場の中心価格帯は用途・規模等により様々で把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗、住宅等が混在する地域で、自用目的の取引が主である。同一需給圏内において収集した取引事例のうち、規範性 に富むものを選択し精度の高い比準価格を試算し得た。一方、標準地は地域の衰退が進行する在来の商業地に存し、貸 店舗等の需要は見られず賃貸市場が未成熟なため、貸店舗等の収益物件を想定することが非現実的で、収益価格は試算 しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 5-19                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [122.8] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市の商業地は、飲食店やホテルが集積す る地点の下落が大きく、商業地全体の変動率 は前年の＋０．７％から－０．１％のマイナ スに転じている。 旧大山町は旧富山市寄りへの転出者が多く、 背後地人口が減少し地域の衰退が進行してお り、外部からの出店需要は乏しく地価は下落 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％