鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２０１０１２２ -73875	富山市		建付地	（　）	長方形	北東13.5m市道、中間画地		商業 (80,500)
b	０２０１０１１０ -57973	富山市		建付地	（　）	長方形	西36m市道、南5m、角地		商業駐車場整備地区 (80,600)
c	９２１１０１２２ -1	富山市		更地	（　）	長方形	南東27m市道、中間画地		商業駐車場整備地区高度利用地区 (70,650)
d	９２１１０１３０ -74003	富山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西27m市道、北4m、角地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 178,571	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	259,948	100 [ 66.3]	392,078	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	392,000
b	(　 ) 193,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 105.0]	306,805	100 [ 76.9]	398,966		399,000
c	(　 ) 270,010	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 67.5]	400,815	100 [ 98.3]	407,747		408,000
d	(　 ) 307,249	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	298,470	100 [ 78.4]	380,702		381,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -37.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -27.5
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

富山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地あり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,749,229	592,349	2,156,880	1,274,240	882,640	（　0.9722） 858,103	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,501,981 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層の店舗	48.00	Ｓ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	55 ㎡	5.5 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離： 19.0 ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の小売店舗（一棟貸し）と判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.00	100.0	48.00	3,529	169,392	10.0	1,693,920
							0.0	0
2～ 2	店舗	48.00	100.0	48.00	1,850	88,800	10.0	888,000
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		258,192		2,581,920
								0

⑨年額支払賃料	258,192 円　×　12ヶ月　＝　 3,098,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,098,304 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 371,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,726,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,581,920 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,749,229 円　　　　（　 49,986 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１３３　　　　-1	2,779 ( 2,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.5]	100 [100.0]	3,570	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,558 円/㎡　月額支払賃料（　 3,529 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３０　　　　-1	3,493 ( 3,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	3,546
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	17,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	92,949 円	3,098,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 179,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,500 円	17,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 592,349 円　（　　　　　　 10,770 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,274,240 円（　　　　　 23,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,749,229 円
②総費用	592,349 円
③純収益　①－②	2,156,880 円
④建物等に帰属する純収益	1,274,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	882,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	858,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,501,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
富山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-1

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　小林　正伸

印

TEL.

鑑定評価額

21,700,000 円

１㎡当たりの価格

395,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市総曲輪３丁目５番９｢総曲輪３－５－６｣				②地積　(㎡)	55 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
	1:2	店舗Ｗ3	アーケード街に専門店が建ち並ぶ中心的商業地域	北6.5m市道	水道、ガス、下水	富山 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 55 ｍ、南 20 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 55 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

富山市中心市街地に存する旧
来のアーケード商店街

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

富山駅南方

1.5km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

代表的なアーケード商店街であり、周辺で再開発ビルが竣工したものの、郊外店舗やネットショッピングへの顧
客流出等により今後も繁華性の減退傾向が続き、地価水準についても弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 399,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市中心市街地の商業地域一帯であり、低層小売店舗が連たんするアーケード商店街である総曲輪通り
商店街、中央通り商店街が圏域の中心である。需要者の中心は県内資本の法人及び個人事業者であるが、県外資本の需
要も見込まれる。周辺で再開発ビルが竣工し繁華性の向上が認められるが、郊外型店舗への顧客流出等により賃貸需要
が低調であり、需給は弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯は、規模、品等が様々であり、見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似性の高いアーケード商店街の取引は乏しいが、富山市中心市街地の商業地域より価格牽連性が認めら
れる取引事例を収集しえたことから、実証的で信頼性は高い。一方収益価格は、空店舗が多い状況下において賃料、空
室率等の想定要素の精度が劣り、試算価格の相対的信頼性は比準価格より劣る。従って、信頼性の高い実証的な比準価
格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 522,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[133.2]

[100.0]
100

395,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山駅周辺整備事業、再開発事業等により中
心市街地の選好性が高まる一方、郊外の需給
は低調である。コロナ禍による市場の停滞感
が見られる。

周辺では令和２年７月に市街地再開発事業に
よる複合施設が開業し、他の再開発計画も進
行しているが、賃貸需要が低調であり、需給
は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１１０１３５ -59354	富山市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、北5m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,360)
b	９２１１０１３４ -81854	富山市		建付地	（　）	長方形	東27m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
c	９２０２０１３６ -74405	富山市		建付地	（　）	不整形	東25m県道、西8m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	０２１１０１３０ -67129	富山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西27m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 89.8]	201,269	100 [ 50.5]	398,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	399,000
b	(　 ) 202,061	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	265,870	100 [ 66.8]	398,009		398,000
c	(　 ) 227,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,771	100 [ 56.2]	405,286		405,000
d	(　 ) 205,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	273,504	100 [ 69.1]	395,809		396,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -47.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 399,000 円／㎡]

富山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,775,294	596,830	2,178,464	1,281,480	896,984	（　0.9722） 872,048	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,770,154 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	48.00	Ｓ2	96.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	55 ㎡	5.7 m x 9.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離： 19.0 ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗。投資採算性の観点から容積充足率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.00	100.0	48.00	3,620	173,760	10.0	1,737,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	48.00	100.0	48.00	1,810	86,880	10.0	868,800
							0.0	0
～

～

～

計		96.00	100.0	96.00		260,640		2,606,400
								0

⑨年額支払賃料	260,640 円　×　12ヶ月　＝　 3,127,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,127,680 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 375,322 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,752,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,606,400 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,775,294 円　　　　（　 50,460 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｃ０１２９　　　　-6	3,130 ( 3,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.7]	3,848	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,650 円/㎡　月額支払賃料（　 3,620 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｃ０１３４　　　　-5	2,491 ( 2,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 84.7]	3,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,200 円	17,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	93,830 円	3,127,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 180,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,500 円	17,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,700 円	17,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 596,830 円　（　　　　　　 10,851 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,700,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,281,480 円（　　　　　 23,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,775,294 円
②総費用	596,830 円
③純収益　①－②	2,178,464 円
④建物等に帰属する純収益	1,281,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	896,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	872,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,770,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）