別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富山 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -66 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡 印  TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市黒崎字寺田割２４１番３ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所や農地が見られる 住宅地域 西6.5m市道 水道、下水 南富山 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   230 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 南富山駅南西方 3.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路へのアクセスが良好で戸建住宅、事業所、倉庫、作業場のほか農地も混在する住宅地域。住宅以外に様 々な用途の土地需要が競合し、地価は今後も横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地南部を中心とし大沢野地域、八尾地域、婦中地域を含む富山市の住宅地域一円。中心となる需要者 は富山市域に通勤または地縁性を有する一次取得者が想定される。高速道路への接近性は良好で、宅地化が徐々に進む 中、事業所や作業所など住宅以外の用途が混在するものの需給は底堅い。需要の中心となる価格帯は土地で５００万円 から７００万円前後、新築戸建で２５００万円から２７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例を幅広く収集・選択して試算したもので、実証的で規範性は高い。一方、収益価格 は賃貸市場が未成熟な地域において、画地規模が小さく収益用の賃貸建物の想定が現実的でないこと等から試算出来な かった。収益性より居住の快適性を重視する住宅地域にあって、需要者は取引価格の水準を指標に購入の可否を決定す ると想定されるから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [161.9] [101.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利傾向が続き富山市の住宅地は市街地を 中心に需給は堅調である一方、町村部では衰 退傾向も見られる。 高速道路への接近性が良好で作業所、事務所 等の取引需要もみられる中、住宅地としての 需給も強含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％