別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富山 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -48 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡 印  TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月15日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市吉作４８６番１３５ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 呉羽 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 呉羽駅南方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵地にある区画整然とした住宅団地にあり、良好な居住環境を維持し、住宅地としての地域要因は安定 的に推移している。地価水準は今後もおおむね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市西部、呉羽地域を中心とする富山市及び射水市の住宅地域一円。需要者は富山市内に通勤する一次 取得者が多く、隣接の射水市等に地縁性を持つ個人も想定される。周辺は丘陵地で高低差のある比較的屈曲狭隘な道路 が多いが、近隣地域は区画整然とした住宅地で需給は安定している。土地は５００万～９００万円程度、新築の戸建住 宅取引は２５００万～２８００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の近時の取引事例を中心に試算され、現実の不動産取引を反映し実証的で信頼性は高い。一方 、低層の戸建住宅が建ち並ぶ近隣地域は、収益性より居住の快適性を重視する地域であり、収益建物を想定することが 困難で収益価格は試算出来なかった。市場参加者も取引価格を指標として不動産を取引することが想定され、比準価格 を重視し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 88.5] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利傾向が続き富山市の住宅地は市街地を 中心に需給は堅調である一方、町村部では衰 退傾向も見られる。 丘陵地の区画整然とした住宅団地で良好な居 住環境を維持し、住宅地として需給は安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％