別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -36 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢 印  TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市稲代１１番３３ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 笹津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 笹津駅北西方 2.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大沢野市街地郊外の戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地であり、今後とも現状のまま推移するものと予測す る。郊外の古い住宅団地のため需要が乏しく、地価は引き続き下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市旧町部の市街地外縁から郊外にかけて広がる住宅地域一帯。需要者の中心は富山市内に居住あるい は地縁性を有し、低い地価水準を重視する一次取得者である。戸建住宅地に対する需要は、北方の富山市中心部寄りの 住宅団地では堅調にみられるが、山間部寄りの郊外に位置する住宅地域では需要が乏しく衰退傾向が強い。なお、需要 の中心となる価格帯は、２４０㎡程度の土地で４００～６００万円、新築の戸建物件で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧大沢野町では適切な取引事例が少ないため、同一需給圏内の類似地域である旧町部郊外の住宅地域における取引事例 を広域に収集し、信頼性のある取引事例を採用して比準価格を試算した。収益価格については、戸建住宅が建ち並ぶ古 い住宅団地であるためアパート等の収益物件の想定が困難であり、試算できなかった。したがって、自己使用目的での 戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市では生活利便性や小学校区による地域 選好性が強く、住宅地需要は特に市街地中心 部で堅調にみられる一方で、郊外では減退し ている。 地域的変化はほとんどないが、山間部寄りの 郊外に位置する古い住宅団地であり、需要が 乏しくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％