別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富山 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -34 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明 印  TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市音羽町２丁目２番７ ｢音羽町２－２－１６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅や店舗併用 住宅等の混在する住 宅地域 東7.6m市道 水道、ガス、下水 富山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年土地区画整理事業 により整備された店舗、事務 所の混在する住宅地域。 街 路 基準方位北、７．６ ｍ市道 交通 施設 富山駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持すると推察される。地域要因に大きな変動はないが 、利便施設等への接近性が良好で需要が底堅いため、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ富山駅以南の既成市街地における混在住宅地域一帯。需要者は富山市在住者が中心であるが圏外から の参入も認められる。市況は平成２７年以降の景気回復から駅、店舗への接近性に優れた利便性の高い住宅地域におい て、地価は堅調に推移している。需要の中心は自用目的の戸建住宅地の取引が大部分であり収益性より快適性を重視し た価格形成が行われている。取引中心価格帯は土地１２００万円程度、新築戸建物件３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係にある富山市既成市街地に所在する混在住宅地の取引事例から試算した 。収益価格は戸建住宅地が標準的使用の住宅地域であり、また、小規模画地に収益用賃貸建物を想定することは非現実 的と判断されることから求められなかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比 準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [104.0] 100 [127.1] [102.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地中心部ではコンパクトシティに向けた 各種政策、再開発事業が進められている。不 動産需要は地価の値頃感等から概ね安定して いる。 地域要因に特に大きな変化はないが、市街地 住宅地の利便性の高さが見直され郊外に向か っていた需要が回帰し安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％