別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 富山 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -28 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄 印  TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市千成町３５番４１ ｢千成町２４－１５｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新庄田中 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南   230 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代前半に開発され た住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新庄田中駅北方 2.6km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、西方周辺に新駅が設置される予定であり、近年需要が高まっている 。地価も需要に連動して強めの上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部から東部にかけての住宅地域で千成、鍋田地区等が圏域の中心である。需要者は富山市及びそ の周辺に居住する３０～４０歳代の一次取得者が中心である。当該地域は西方周辺に新駅が設置される予定であり、地 価水準が低く値頃感があることも相まって、不動産需要は強めに推移している。取引の中心価格帯は標準地と同規模の 土地で５００万円～７００万円程度、新築の戸建住宅で２３００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、自己住宅を建築するための取引が主である。このため、収益価格はアパート等の 収益物件に対する需要がほとんどないので試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求め ているため実証的で信頼性が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算した比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [103.5] [101.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は利便性等が良好な中心部やその 周辺地域等は堅調であるが、旧郡部等は低迷 している。 あいの風とやま鉄道線の新駅が西方周辺に設 置される予定であり、利便性の向上が期待さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％