別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -21 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢 印  TEL.

鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市向新庄町１丁目７３番５ ｢向新庄町１－２３－２４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7.6m市道 水道、下水 越中荏原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７．６ ｍ市道 交通 施設 越中荏原駅西方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ成熟した既成住宅地域であり、今後とも概ね現状のまま推移するものと予測する。周辺で開 発が続く住宅団地の分譲価格の影響を受けながら、地価水準は当面横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地の東方外縁に広がる住宅地域一帯。需要者の中心は富山市に居住あるいは地縁性を有する一次 取得者であり、周辺市町村を含む同一需給圏外からの需要者も多い。国道高架橋等に分断され周辺地域との連続性に欠 けるが、周辺で開発が続く住宅団地の分譲価格に比して割安感がみられる。市場の中心となる価格帯は、１８０㎡程度 の土地で５００～８００万円程度、新築の戸建住宅で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 富山市街地東方外縁の新庄地区を中心に広がる住宅地域における信頼性ある取引事例を採用して、比準価格を試算した 。一方、近隣地域はやや小規模な画地に戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、アパート等の収益物件を想定することが困難 なため、収益価格は試算できなかった。近隣地域は快適性を重視する戸建住宅地域であることから、自己使用目的での 戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富山 -20                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市では生活利便性や小学校区による地域 選好性が強く、住宅地需要は特に市街地中心 部で堅調にみられる一方で、郊外では減退し ている。 周辺地域との連続性に欠ける地域であるが、 周辺住宅団地の分譲価格に比して割安感があ るため、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％