別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富山 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -20 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳 印  TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市婦中町長沢字中坪４６１５番５２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 千里 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    90 ｍ、南   450 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地郊外の住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 千里駅北方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 富山市婦中町西部、熟成した郊外の住宅団地である。特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。古 い熟成した郊外の住宅地であるが、富山市婦中町中心部の地価上昇の影響から、地価水準は横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は婦中町に存する住宅地域の範囲である。主たる需要者は婦中地域に居住・地縁性を有する一次取得者が中 心であり同一需給圏内での世帯分離も見られる。古い熟成した郊外の住宅地であるが、富山市婦中町中心部の地価上昇 の影響から、地価水準は横ばいと予測する。市場の中心となる土地の価格帯は標準地と同程度の土地で７００万円前後 、新築の戸建物件で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である婦中町の住宅地域において、自己使用目的での取引を中心とする、信頼性のある取引事 例を採用し、比準価格を試算した。一方、近隣地域は、戸建住宅が建並ぶ住宅地であり、アパート等の収益物件の想定 が困難のため、収益価格は試算できなかった。したがって、自己使用目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反 映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [147.9] [100.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境による地域選考性が強まり、婦中町中 心部の住宅地地価は横ばい若しくは上昇傾向 であるが、高齢化が進む郊外は、需要減から 下落傾向である。 地域要因に変動はない。古い郊外の住宅団地 であるが、富山市婦中町中心部の地価上昇の 影響、値頃感から、宅地需要は一定程度あり 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％