別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 富山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -19 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸 印  TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市藤の木台１丁目４３番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 越中荏原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４８年に土地区画整理事 業により開発された住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越中荏原駅南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測する。周辺で宅地開発が旺盛に行われてい るが、都心回帰傾向の波及効果により宅地需要は堅調であり、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市市街地外縁の住宅地域一帯であり、中心市街地東方外縁の住宅地域が圏域の中心である。需要者の 中心は富山市内外の一次取得者又は買替取得者である。周辺で宅地供給が続いているものの、中心市街地周辺の旺盛な 宅地需要が波及し、需給は強含みで推移してきたが、需要者の減少に伴い、このところ安定的に推移している。市場で の需要の中心となる価格帯は、土地で６００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、自用目的の取引が主であり、富山市中心市街地東方外縁の住宅地域より多数の規範性を有する取引事例を 収集しえたことから、実証的で信頼性は高い。収益価格は、第一種低層住居専用地域内に存し、画地規模も小さいこと から、アパート等の建設想定は困難であり試算を断念した。需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うため、 需要者の行動原理に適う比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [103.5] [101.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺整備事業、再開発事業等により中 心市街地の選好性が高まる一方、郊外の需給 は低調である。コロナ禍による市場の停滞感 が見られる。 周辺で新規分譲の宅地供給が多いものの、中 心市街地への都心回帰傾向の波及効果で需給 は強含みで推移してきたが、このところ安定 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％