別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 魚沼 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　幸雄 印  TEL.

鑑定評価額 3,090,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市須原字宮前１５０４番１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 飲食店、民宿等が見 られる守門地区の商 業地域 北西10m国道 水道、下水 越後須原 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 越後須原駅前の既存の商業地 域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 越後須原駅北東方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの近隣商業地域であるが、山間地のため繁華性は低く店舗用地等の需要はほとんどない。豪雪地帯で需 要は弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守門地区を含む魚沼市内全域の集落に形成される商業地域で、広域的に形成されている。当該地域は国道 沿いに位置するが、中小店舗が散在する状況で、主な需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁関係者が多い。国道１ ７号沿線や井口新田などの商業集積地に顧客の流出が続き商業用地の需要は低迷している。取引される規模等は様々で あり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的な取引事例より試算したが、守門地区内の商業地域の取引事例は少なく、古い事例も採用せざるを得 なかった。近隣地域及びその周辺には貸店舗等収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が十分成 立していないため、収益還元法の適用を断念した。本件にては市場の需給動向を踏まえ、市場の実勢を反映した比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豪雪地帯の魚沼市の人口は県内でも大幅な減 少傾向にある。高齢化率も県平均よりかなり 高い。 繁華性は低く、郊外型スーパー等の商業施設 への顧客の流出が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％