別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 佐渡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 5-3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市河原田本町字中町山方１７番１ ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (84,341) 1:3.5 銀行 ＲＣ2 低層の小売店舗、銀 行等が建ち並ぶ商業 地域 南西13m国道 水道、下水 河原田本町停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 佐和田地区中心部の既成商業 地域。 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 河原田本町バス停近接 法令 規制 （都） 商業 (84,341) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 佐和田地区の既存商店街で、店舗の閉鎖、一般住宅への移行も見られる状況となっている。郊外型商業施設への 顧客流出に歯止めがかかっておらず、今後もこの状態が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐渡市内の商業地域やその周辺の商住混在地域一円。需要者は、地元に地縁を有する小規模事業者等が 中心で、島外からの転入は期待できない。郊外の大型店が建ち並ぶ路線商業地域との対比における競争力が著しく劣る ことや事業主の高齢化等から空き店舗も目立つ状況で、不動産取引も少ない。画地規模や業態等に応じて、取引される 価格はまちまちで、市場での中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の店舗併用住宅が中心の商店街で、空き店舗も多く事業採算性の見込めない状況で賃貸市場が成立していないこと から、収益還元法は非適用とした。比準価格は、取引時点の古い事例も採用しているが、地域性等を考慮して適切に比 較検討できたといえる。自用物件の取得を目的とする取引が殆どであることから、信頼性の高い比準価格を標準に、不 動産需給動向を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化を背景にした購買力の 低下やコロナ禍での観光客減少等の影響から 、企業の設備投資や商業用地需要が低迷して いる。 郊外型の商業施設への顧客流出等により既存 商店街の空洞化が進み空き店舗も多く、繁華 性が低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％