別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 上越 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明 印  TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市柿崎区柿崎字仲町６３６６番１ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗のほか住宅 等も混在する近隣商 業地域 北西9m県道、背面道 水道、ガス、下水 柿崎 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 柿崎区中心部の既成の商業地 域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 柿崎駅東方 400m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 柿崎区の中心商業地域であるが商業繁華性は低位で、顧客は郊外の路線商業地域へ流出しており、地域としては 衰退傾向にある。人工減少や高齢化もあり需要は乏しく、今後も地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市柿崎区の商業地域一帯と判定した。また広域的には旧上越市及び大潟区の商業地域も含む。区内 における主たる需要者は地元の事業者等にほぼ限定される。路線商業地域への顧客流出、旧上越市や大潟区への人口の 流出、高齢化等から区内での需要は乏しい。取引は少なく、また取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や 条件等も様々であり中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物を主とする地域であり、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しない。比準価格は自己利用 目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準価格を重視して 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市の人口は減少、世帯数は微増。人口減 少率及び高齢化率は県平均と同程度である。 柿崎区は人口世帯数とも減少。 既成の商業地域であり、商業繁華性は低位で 、需要は乏しい。地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％