別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 上越 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -33 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市頸城区上三分一３４４番１ ②地積 　(㎡) 1,183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い県道 沿いの既成住宅地域 南8.5m県道 水道、下水 黒井 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いの農家住宅地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 黒井駅南東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の環境に大きな変化はみられず、今後も農地転用等宅地開発は少ないと考えられる。少子高齢化等需要の減 退要因が認められ、今後も地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は頸城区の農家集落地域を中心に、隣接の地域自治区で形成された集落地域等一帯。需要者は地縁関係を有 する個人であり、取引は局地的な傾向が強い。合併前上越市方面への転出、人口減少や少子高齢化に伴い郊外の集落地 域は衰退が懸念され、不動産需要は減退が続いている。元々取引も少なく、事情も人的関係性に左右される傾向が強い ことから市場の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心である既成の住宅地域であり、また賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用せず、 取引事例比較法のみ適用した。比準価格は郊外の集落地域内の適切な事例を採用して規範性の優る取引事例を中心に求 め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らし比準価格の再吟味及び 説得力に係る判断を検討した結果、信頼性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,880 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 55.4] [100.0] 100 8,670  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、集落等の取引 は減少傾向にある。先行きは新型コロナウイ ルス感染症の影響等によって不透明な状況。 頸城区の中心部と直江津方面に通じる幹線沿 いであるが、特に地域環境の進展はなく、集 落形態が維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -20.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％