別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 上越 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -24 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明 印  TEL.

鑑定評価額 7,990,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市柿崎区柿崎字小萱丁７１９３番外 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:5.5 住宅 Ｗ2 住宅の中に小売店舗 等が見られる既成住 宅地域 南東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 柿崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 柿崎区中心部の既成の住宅地 域 街 路 基準方位北８ｍ市道 　　 交通 施設 柿崎駅北東方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区内の人口減少や中心商業地の繁華性の衰退等に伴い選好性が低下しているほか、既成の地域は画地条件が劣る ことにより需要が弱い。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柿崎区中心部の既成の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は既成の地域のため地縁的選好性を有す る者等にほぼ限定される。特に地域は旧くからの地域であるため、画地条件等が劣り、加えて中心商業地が衰退傾向に あること、人口の流出、減少及び高齢化等に伴い需要は弱含みである。取引は少なく、また取引価格は個別の事情に左 右されがちであり、規模や条件等も様々であり中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅を主とする地域であり居住の快適性を重視し、収益性を指向する地域ではないことから、収益価格は試算し ない。比準価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よ って、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市の人口は減少、世帯数は微増。人口減 少率及び高齢化率は県平均と同程度である。 柿崎区は人口世帯数とも減少。 既成の地域への需要は限定的であり、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％