別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 上越 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -23 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧 印  TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市春日山町１丁目３４８３番３ ｢春日山町１－１２－３６｣ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 、区画整然とした住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 春日山 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外れに位置する区画整 然とした住宅地域 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 春日山駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であるが、市街地の外れに位置し利便性がやや劣る。また、開発時期も古く、他の新興 地域に比べて競争力も弱い。今後も地価下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日区及び金谷区北部の主要幹線である山麓線背後に形成された住宅地域一帯。主な需要者は市内在住の 個人。圏域には同質の住宅地域が多く形成され、供給が多い。近隣地域は市街地外れに位置し、圏域においては比較的 利便性が劣り、周辺の区画整理地域や春日山駅寄りの地域に比べると需要者の選好順序は低く、価格は下落傾向にある 。中心価格帯は土地が６００万～８００万円程度、新築の戸建物件は２０００万～２４００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を指向する自用目的の取引が中心であり、また、経済合理的な賃貸物件の想定が困難なこと等から収益還元法の 適用を断念した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得力が高 いと判断される。当該地域における土地の需給、競争力の程度等を勘案し試算価格の再吟味及び説得力に係る判断の結 果、信頼性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [160.9] [103.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ば い傾向。市況は主に停滞傾向にあり、先行き は新型コロナウイルス感染症の影響等によっ て不透明な状況。 市街地外れに位置し、比較的利便性が劣る。 住環境に変化はみられないが、周辺の新興地 域等に比べて競争力が弱く、地価は下落で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％