別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月6日　提出 糸魚川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大町１丁目２１６番１ ｢大町１－４－２２｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、事務所 等が建ち並ぶ駅前の 商業地域 東22m県道 水道、ガス、下水 糸魚川 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２８年１２月発生の糸魚 川市駅北大火被災地域に近接 する駅前商業地域 街 路 ２２ｍ県道 交通 施設 糸魚川駅北方 120m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心的商業地域への来客誘導、回遊性向上、そしてにぎわい創出などの取り組みが続いているものの、地域活性 化の道筋は見えない。よって、当面、近隣地域の衰退傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、糸魚川地域中心市街地の商業地域及び商住混在地域だが、広域的には市内路線商業地域などを含む。一 部地域には全国展開する法人の出店があるものの、主たる需要者は地元の個人事業主、法人である。糸魚川市駅北大火 被災地域では、にぎわい創出に向けた取り組みが続いているが、商業的波及効果は顕在化していない。商業地の取引は 極めて少なく、かつ個別事情を含んでいるため、需給の中心的な価格帯を把握しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域ではあるが、自用を中心とした地域であること、及び繁華性が低位にあることから、地価は収益性 に基づき形成されていない。比準価格は、類似地域において成立した取引事例を価格判定の指標としており、市場性を 反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格に基づいており、市場参加者に対する説得力も有する。よ って、広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化などの影響により、購 買力が低下傾向にある。広域的には上越市等 の商圏に含まれ、顧客が流出し商業環境は厳 しい状況にある。 糸魚川市駅北大火被災地域では復興計画が具 現化しているが、近隣地域への恩恵はほとん どなく、商況は芳しくない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％