別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月6日　提出 糸魚川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸魚川 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義 印  TEL.

鑑定評価額 7,770,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸魚川市大字能生字平成９４２５番 ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い区画整理された住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 能生 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 能生インタ－チェンジの北側 に位置する区画整理された住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 能生駅南方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域より条件の良い住宅地域でも空地や未利用地が多くあり、不動産需要は非常に低調である。よって、近 隣地域の地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能生地域中心部及びその周辺の住宅地域などである。典型的な供給者は圏域外への転居者、圏域内に存 する不動産の相続人である。主たる需要者は、能生地域内に居住する個人である。山間部などからの需要が多少見込ま れるものの、能生地域外からの需要は極めて稀である。いずれにしろ需要は少なく、取引が非常に少ないため、さらに 取引価格はバラツキが大きいため、土地需給の中心的な価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成 されていない。比準価格は、近隣地域などに存する取引事例を採用し、取引事例比較法を適用して試算したもので、市 場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力も有 する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　糸魚川 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,500 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で地域経済の先行きには不透明感が 増している。人口、世帯数ともに減少してお り、宅地需要は減退し、地価は下落傾向で推 移している。 区画整然とした住宅地域だが、付近に生活利 便施設がない。また、空地が残存しており、 住宅地としての熟成度が低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％