別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 燕 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   燕 -2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一 印  TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 燕市杣木字居掛２１８番２ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に工場が見られる住 宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 燕 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 燕地区の中心部に近い、県道 背後の住宅地域。 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 燕駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ燕駅より北側の既成の混在住宅地域であり、周囲に一部空地も残るが特に大きな発展は見込めず、地価は弱 含み傾向が続いている。今後も現状維持での推移が続くと予想される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は燕市内の住宅地域であり、特に燕地区に存し比較的中心部に近い住宅地と代替・競争関係が認められる。 市内居住者による自己使用目的での需要が中心であり、外部からの流入は少なめと思われる。周囲にアパート等は少な く、賃貸需要は希薄である。新興住宅地との競合により地価は弱含みで推移している。土地は６００万円～１０００万 円程が中心的な価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域における近時の不動産取引動向を反映して実証 的である。投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一般個人による自己使用目的での需要が中心となる地域 であるので、現実の取引価格を基礎として求めた比準価格の妥当性は高いと判断される。以上より、比準価格を標準と し、代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　燕 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [120.7] [100.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 燕市は人口は微減、世帯数は微増で推移して いる。市内には中大規模の工場地が多く、そ の周囲では新規の宅地分譲が比較的多く見ら れる。 既成の混在住宅地域であり、地域要因に大き な変動要素は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％