別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 新発田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新発田 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　伸一 印  TEL.

鑑定評価額 7,030,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新発田市中央町２丁目甲３１９番６ ｢中央町２－４－２０｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3 店舗 Ｓ3 小売店舗、銀行等の 建ち並ぶ中心商業地 域 北18m国道 水道、ガス、下水 新発田 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 新発田駅から続く既存商業地 域 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 新発田駅北西方 750m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新発田中心街の商業地域であるが、人通りは少なく商況は停滞的である。隣接地域への市役所移転（平成２９年 １月）はあったものの空き店舗の多い状況は続いており、今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新発田市内の商業地域ないしは商住混在地域。需要者は小売店や飲食店、サービス業を営む市内の事業者 等が中心である。市街地中心部では郊外型店舗への顧客流出、既存事業者の高齢化等を背景に空洞化が進み、空き店舗 も多く、不動産需要は弱含みの状態が続いている。商業地の取引は少なく、取引価格も規模等によりまちまちであり、 需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 空き店舗が多い既成商業地域であり、経済合理的な賃貸経営は困難であるため収益還元法は非適用となった。比準価格 は、４事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料される。従って、比 準価格を重視し、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標準価格に過去１年間の価格変動要因及び市場の特 性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新発田市の人口は微減、高齢化率は県平均を 若干下回る。 郊外型店舗への顧客流出、事業者の高齢化等 から地域内には空き店舗が多く見受けられる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％