別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 柏崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏崎 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格 印  TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏崎市新赤坂２丁目９０番 ｢新赤坂２－４－１２｣ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 鯨波 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部の西方郊外に存し、空 地も残る国道８号背後の住宅 団地 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 鯨波駅東方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅向け団地であり地域性は当面不変と予測する。付近の商業集積が弱く現状の利便性は周辺競合地にや や劣るが、将来の柏崎バイパス開通によるアクセス向上が見込まれ、今後の地価は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏崎市街地周辺から郊外にかけての住宅地域。需要者は市内在住の住宅の一次取得者を中心に、圏外から の転入も見込まれる。郊外にあるが国道８号の利用により市中心部への接近は比較的良好で、需要者において中心部へ の通勤圏や購買可能圏として認知されている。将来の柏崎バイパス開通による利便性向上も見込まれ、地価は底堅く微 下落基調で推移している。土地は５００～８００万円、新築の戸建物件は２０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性が地域の地価水準に影響していないと判断されることから収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居 住の快適性を重視した戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目 的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [110.1] [103.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減による需要縮小に加え、宅地供給量が 多く、地価が安定化し難い。新型コロナによ り雇用は改善が鈍く、今後の需要減退につな がる懸念がある。 生活品購入はやや離れた中心部に依存してい るが、国道背後に存し中心部接近性は比較的 良好である。付近では柏崎バイパス事業も進 められている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％