別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 長岡 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 9-4 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　富所　健司 印  TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市上除町字野田甲１９７番外 ②地積 　(㎡) 996   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 倉庫兼事務所 Ｓ1 工場、倉庫等が建ち 並ぶ幹線沿いの工業 地域 北10m国道 水道、ガス、下水 長岡 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中小規模の低層工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの工業地域 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 長岡駅西方 6.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 関原地域と中心市街地を連絡する幹線沿いで、旧来からの工場・事務所のほか沿道サービス業務施設や共同住宅 等の需要も今後見込まれることから地価弱含みの傾向も徐々に緩和すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模の低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線沿いで用途が混在する比較的広範囲に及ぶ地域一円である。需要者は市内の事業所経営者や法 人等多様な業種が考えられる。市街地中心からもそれほど離れておらず背後の地域では住宅なども増えつつある。路線 型の店舗や飲食店などの需要を見込むことも可能と思われ、地価の弱含み傾向は緩和している。取引される価格帯は規 模等まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の施設が多いため賃貸事例など収集可能な資料にも限りがあり収益価格は試算できなかった。地域は市街地と 関原方面を結ぶ国道沿いにあり用途的な多様性が見られる。比準では事例を市街地の広い地域から採用し、地域性の類 似した事例も採用できた。比準価格は信頼性の優る事例を重視して求めている。代表標準地との検討結果を踏まえ、地 域の地価水準を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 75.0] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業況は消費税引上げに加え新型コロナの影響 により厳しいが、一頃と比べ落ち着いてきて おり一部に持ち直しの動きも見られる。 良好な街路事情からコンビニなども立地し、 地域の用途に多様化の傾向が見られる。それ に伴い各種業種からの引き合いも考えられる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％