別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 長岡 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-13 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格 印  TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市千手３丁目８３番 ｢千手３－８－１３｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、営業所等 が建ち並ぶ商業地域 北22m国道 水道、ガス、下水 長岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部から長生橋に至る国 道沿い旧商店街地域で、現在 は住宅も混在する地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 長岡駅南西方 1.1km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 商店街の形成から長年が経過し、店舗廃業など商業繁華性の低下が続いている。暫くは現状の地域性が続くと考 えられるが、今後、一層の用途混在化が進み、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大手通地区周辺の既成商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は法人及び居住を兼ねた個人事業者等で ある。近隣地域付近は歴史ある長生橋通り商店街であるが、顧客の志向の変化、商業地の広域化等により購買層は年々 減少し、近年は店舗の廃業、住宅への移行も増えている。加えて新型コロナによる購買需要の低下もあり、商業目的の 需要は減退傾向にある。取引件数が減少するなかで取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近は画地規模が小さく経済合理性を有する賃貸用建物の想定が困難であること等により収益価格は試算しない 。比準価格は同一需給圏内より価格牽連性が認められる商業地や商住混在地の取引事例を採用し、これを基礎とした実 証的な価格であり、試算過程も適切で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、代表標準地との検討を踏ま えた上で、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,200 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [117.6] [100.0] 100 74,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの長期化により飲食、サービス消 費は減少し投資は低迷。拠点性低下の影響も ありオフィス需要も弱く、中心部の空洞化が 進行している。 歴史のある長生橋通り沿い商業地域であるが 、顧客の志向の変化、廃業の増加、住宅混在 化等により繁華性は緩やかに低下し、需要が 弱くなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％