別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 長岡 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　富所　健司 印  TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市台町２丁目７８番 ｢台町２－２－８｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 中低層の店舗ビル等 が建ち並ぶ駅裏の商 業地域 西15m市道 水道、ガス、下水 長岡 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長岡駅東口近くの商業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 長岡駅南東方 180m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市内の商業施設は広域的に分散化しており、今後も分散多極化の状況が続くことから、顧客の流出や収益性の低 下など駅近くの商業地としての優位性を発揮しづらい状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市の中心地域及び中心部周辺の既成商業地域。規模の比較的小さな店舗や飲食店も見られ需要者は地元事 業主や個人経営者なども多いものと思われる。駅西側の大手通り沿いに比べ、東側の駅前はこのところ大きな開発も見 られず、慢性的な駐車場不足などから客足の戻りは鈍い。取引される価格帯は規模等まちまちであり、需要の中心とな る価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件の制約から経済合理的な賃貸物件を想定することが困難なため収益価格は試算しない。付近には飲食店なども 多いが、現状３階以上の階層の賃貸需要は小さく容積率を有効利用しにくい状況から投資採算性を確保することが難し くなっている。比準は各事例の特性を踏まえたもので、信頼性の優る事例を中心に求めた。代表標準地との検討結果を 踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    244,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [218.0] [100.0] 100 109,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業況は消費税引上げに加え新型コロナの影響 により厳しいが、一頃と比べ落ち着いてきて おり一部に持ち直しの動きも見られる。 駅近くで飲食店などが多い。新型コロナの影 響などもあり、引き合いの弱い状況が続いて いる。 近隣地域における標準的な画地で、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +30.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％