別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 長岡 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -46 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫 印  TEL.

鑑定評価額 4,860,000 円  １㎡当たりの価格 8,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市中之島中条字宮村丙５０２番 ②地積 　(㎡) 604   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西5m市道 水道、下水 見附 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧中之島町の集落地区で、信 濃川に近い既成住宅地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 見附駅北西方 9.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等を中心とした集落的な住宅地域であり、今後も地域要因の変動はないと予測される。土地需要は地縁 者及び血縁者が中心であるため、地価水準は今後とも下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長岡市内の市街化調整区域内の中で、集落的性格の濃い住宅地域である。需要者の中心は当該圏域内 の居住者や地縁血縁関係者にほぼ限定される。このため宅地需要が弱く、地価は下落傾向が継続している。市場の中心 価格帯については、取引が極めて少ないことに加えて、画地規模も一様でないことから、中心価格帯を見い出すのは困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内の土地利用の大半は自用の農家住宅であり、賃貸物件は稀であるため収益価格の試算は見合わせたが、地域性 が類似し代替関係の認められる取引事例が得られたため比準価格の信頼性及び規範性は高いものと思料する。従って、 鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　見附 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 8,040  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,180 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　長岡市のうち中之島地域は長期的な人口減 少傾向にある。長岡市全体の減少率よりも減 少幅が大きく、宅地需要に影響している。 　地域要因に変動はない。市場は地縁血縁者 にほぼ限定される状況にあり、市場の特性に 変化の余地は少ない。 　個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％