別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 長岡 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -32 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　富所　健司 印  TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市栃尾大野町３丁目２５００番１ ｢栃尾大野町３－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 見附 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西谷川右岸の住宅地域 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 見附駅南東方 15.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域的にはやや起伏のある既存の住宅地域で、街路事情も劣るため需要は乏しい。人口の減少傾向を背景に宅地 需要の弱い状況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に栃尾地区の中心地域を含む市街地近郊の住宅地域一円だが、長岡市域で地域性が共通した地域も一部 含まれる。需要者は主に地域内の地縁関係者が中心と思われ、旧来からの地域のため地域外からの転入は少ない。地区 中心市街地へは秋葉トンネルを通れば近い。長期の価格調整により地価の見直しは進んだが、有効需要の減少により土 地の引き合いは乏しい。規模等まちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした地域で、収益性が地域の地価水準に影響を及ぼさないこと踏まえ収益価格は試算しなかった。一 般的に住宅地域では収益性より快適性・便益性を重視して地域の価格水準が形成されており、この地域で収益物件とし ての投資採算性に着目しての取引はほとんど見られない。比準では補修正の小さな事例を中心に検討した。代表標準地 との検討結果を踏まえ、地域の需給動向を表示した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長岡 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [181.9] [101.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡中心地域への依存が進み、人口の減少や 高齢化の影響が増大している。地域産業の不 振も継続しており、土地の需要は逓減してい る。 街路事情の劣る古い住宅地域のため外からの 需要は小さい。期待される購入層の想定も難 しく市場性の乏しい地域。 近隣地域における標準的な画地で、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％