別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 新潟中央 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟中央 5-7 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　伸二 印  TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外 ｢沼垂東４－２－２８｣ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ近隣商業地 域 南東19m市道 水道、ガス、下水 新潟 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 沼垂地区の既存商店街 街 路 １９ｍ市道 交通 施設 新潟駅北東方 1.4km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　沼垂地区の既成商業地域であり、大きな変動要因もなく、現環境を維持しながら推移すると予測する。商業用 途の需要は低調であるが、背後住宅地と比べて割安感も出ており、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、中央区中心部周辺の既成商業地域である。主たる需要者は市内の小売業者等の法人もしくは個人が中 心と想定される。郊外型店舗への顧客流出等から商業用途の需要は限定的であるが、長年の地価下落により割安感が出 ており、住宅用途を含めた需給は堅調になっている。取引される価格帯は規模や店舗の経営形態に応じてばらつきがみ られ、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、また経済合理性を有する収益建物の想定が困難であること等か ら収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断され ることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格で ある。よって当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟中央 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,600 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [104.8] [100.0] 100 87,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による社会不安があるが、 地価に対する影響は顕在化していない。中央 区の人口は僅かに減少し、世帯数は微増傾向 にある。 衰退傾向にある既成商業地であり、地域要因 の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％