別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 愛川 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -10 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一 印  TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町三増字上馬込４６６番 ②地積 　(㎡) 770   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南西5.5m町道 水道 本厚木 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       760 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 本厚木駅北方 15.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅と一般住宅が混在する既成の住宅地域であり、特段の変動要因もないので、現状を維持す るものと予測する。地価は下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は愛甲郡愛川町及び隣接する相模原市、厚木市等の農家住宅が多く見られる主にバス便利用の住宅地 域である。主な需要者は、愛川町、厚木市等の地元居住者が中心となり、圏域外からの転入者はほとんど見られない。 農家住宅が多い市街化調整区域内に位置し、需要は弱く価格水準は低い。需要の中心価格帯は、画地が細分化された場 合には、１２０㎡程度の土地で２５０万円～４５０万円程度であり、新築戸建住宅の供給はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小田急小田原線「本厚木」駅を最寄駅とするバス便利用が通常の市街化調整区域内の農家住宅地域である。 愛川町の市街化調整区域に係る取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。当該地域は賃貸需要が極めて弱く 、共同住宅等の収益物件も見られないので、的確な賃料の把握は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。従って 、比準価格を標準とし、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 直近四半期ＧＤＰは、大幅プラスを記録し、 株価も昨年１１月にバブル期以降最高となっ た。一方新型コロナウィルスの影響で不透明 感が強い。 最寄駅「本厚木」駅からバス便利用の住宅地 域である。不動産需要は、人口減少と利便性 が劣ることから、依然として弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.0 ％  ％