鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

愛川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１０９Ｄ -124	愛甲郡愛川町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m町道、中間画地		１中専 (60,150)
b	１０３１１０１ -34	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	台形	南東4m町道、中間画地		２住居 (60,160)
c	１０３１１０２ -8	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０３１１０９Ｄ -172	愛甲郡愛川町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.2m町道、南西5.7m、角地		準工 (70,200)
e	１０３１１１２ -47	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	不整形	北4.7m町道、中間画地		１中専 (60,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,541	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,541	100 [ 97.0]	71,692	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,700
b	(　 ) 60,539	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	67,333	100 [ 97.0]	69,415		69,400
c	(　 ) 78,569	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,490	100 [ 95.0]	82,621		82,600
d	(　 ) 67,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,201	100 [ 99.0]	65,860		65,900
e	(　 ) 73,160	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	81,451	100 [ 100.0]	81,451		81,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

愛川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,540,109	275,639	1,264,470	1,136,850	127,620	（　0.9689） 123,651	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,473,020 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	184 ％	104 ㎡	8.9 m x 11.7 m	前面道路：町道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要、行政による規制、立地条件等を総合的に勘案して、木造２階建の共同住宅（５１㎡・２戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	51.00	100.0	51.00	1,218	62,118	1.0	62,118
							1.0	62,118
2～ 2	共同住宅	51.00	100.0	51.00	1,295	66,045	1.0	66,045
							1.0	66,045
～

～

～

計		102.00	100.0	102.00		128,163		128,163
								128,163

⑨年額支払賃料	128,163 円　×　12ヶ月　＝　 1,537,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,537,956 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 61,518 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,476,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	128,163 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 128,163 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 62,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,540,109 円　　　　（　 14,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０３Ｔ　　　　-23	1,100 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,358	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１１０３Ｔ　　　　-24	1,147 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,207
c	１０３１１０９Ｔ　　　　-28	1,059 ( 1,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,177

愛川 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,500 円	14,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	46,139 円	1,537,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 114,400 円	14,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	14,300 円	14,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,300 円	14,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 275,639 円　（　　　　　　 2,650 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0795	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,136,850 円（　　　　　 10,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,540,109 円
②総費用	275,639 円
③純収益　①－②	1,264,470 円
④建物等に帰属する純収益	1,136,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	127,620 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	123,651 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,473,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
愛川 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

愛川 -2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　谷口　洋介

印

TEL.

鑑定評価額

7,010,000 円

１㎡当たりの価格

67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	愛甲郡愛川町中津字松台７１８番９				②地積　(㎡)	104 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,184)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に農地が混在する住宅地域	北西4.6m町道	水道、下水	本厚木 11.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.9 ｍ、奥行　約　　 11.7 ｍ、規模　　 104 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．６ｍ町道

交通

施設

本厚木駅北方

11.0km

法令

規制

１中専
(60,184)

⑤地域要因の将
　来予測

町内中心部に近く、バス通り背後に所在する戸建住宅中心の住宅地域。交通利便性に劣り、人口は減少傾向。特
段の変動要因は認められず、当面現状維持での推移と予測する。地価は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は愛川町内及び厚木市の外縁部を含む住宅地域と把握する。需要者は内陸工業団地等の町内就業者や地縁の
ある地元居住者等が中心である。交通生活利便性に劣る地域であるため需要者層には厚みがなく、需要は弱含みである
が、外国人の人口に占める割合が近年高くなっている。需要の中心となる価格帯は、土地１００～１２０㎡程度で７０
０万～１，０００万円程、新築土地建物で総額２，０００万円台半ば程度と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内及び周辺市の商業地取引事例に基づいて実証的な価格を試算しており、その信頼性は高い。収益価格は
、投資価値判断に際して有力な指標となるが、近隣地域は投資法人等による資金が積極的に投入されるエリアではなく
、投資目的取引は少ないため、収益価格の説得力は相対的にやや劣るものと思料する。よって、本件では市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　愛川 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[111.2]

[100.0]
100

67,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症が地価に与える影
響は、愛川町内においては軽微にとどまった
模様であるが、町人口は減少傾向が続いてい
る。

鉄道利用の利便性には劣るが、各種ロードサ
イド店舗等が出店し、自動車利用の生活利便
性は相応に有する地域である。地域要因に特
段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

愛川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１１２ -47	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	不整形	北4.7m町道、中間画地		１中専 (60,188)
b	１０３１１０２ -13	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m町道、中間画地		１中専 (60,160)
c	１０３１１０２ -9	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m町道、中間画地		１中専 (60,160)
d	１０３１１０１ -34	愛甲郡愛川町		建付地	（　）	台形	南東4m町道、中間画地		２住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,160	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	80,882	100 [ 104.0]	77,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,800
b	(　 ) 53,066	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	54,780	100 [ 91.1]	60,132		60,100
c	(　 ) 74,078	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	73,262	100 [ 99.0]	74,002		74,000
d	(　 ) 60,539	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,640	100 [ 92.1]	63,670		63,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

愛川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,522,528	270,212	1,252,316	1,113,000	139,316	（　0.9689） 134,983	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,699,660 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

愛川 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	184 ％	104 ㎡	8.9 m x 11.7 m	前面道路：町道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５０㎡程度のファミリー向け住戸２戸からなる２階建の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不参入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	50.00	100.0	50.00	1,254	62,700	1.0	62,700
							1.0	62,700
2～ 2	居宅	50.00	100.0	50.00	1,280	64,000	1.0	64,000
							1.0	64,000
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		126,700		126,700
								126,700

⑨年額支払賃料	126,700 円　×　12ヶ月　＝　 1,520,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,520,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 60,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,459,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,700 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,216 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 126,700 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 61,728 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,522,528 円　　　　（　 14,640 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０１Ｔ　　　　-33	1,375 ( 1,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,335 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１１０１Ｔ　　　　-34	1,303 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,266
c	１０３１１０１Ｔ　　　　-35	1,538 ( 1,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,465

愛川 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,000 円	14,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	45,612 円	1,520,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 112,000 円	14,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	14,000 円	14,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,000 円	14,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 270,212 円　（　　　　　　 2,598 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,000,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0795	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 40 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,113,000 円（　　　　　 10,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,522,528 円
②総費用	270,212 円
③純収益　①－②	1,252,316 円
④建物等に帰属する純収益	1,113,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	139,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	134,983 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,699,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）