鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湯河原 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０５Ｄ -23	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、東6m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	１０３１２０２Ｄ -9	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.9m町道、西5.9m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	１０３１２０２Ｄ -3	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m町道、北4m、角地		（都）２住居 (70,200)
d	１０３１２０２ -6	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	不整形	北4m町道、西4.5m、二方路		（都）１住居 (60,160)
e	１０３１２０５ -5	足柄下郡湯河原町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m町道、南3.3m、角地		（都）１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,016	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	95,015	100 [ 100.0]	95,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	96,000
b	(　 ) 116,323	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	111,178	100 [ 103.0]	107,940		109,000
c	(　 ) 95,418	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	91,014	100 [ 104.0]	87,513		88,400
d	(　 ) 102,785	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	104,044	100 [ 97.0]	107,262		108,000
e	(　 ) 72,483	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	69,809	100 [ 98.0]	71,234		71,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

湯河原 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,612,902	460,596	2,152,306	1,692,000	460,306	（　0.9711） 447,003	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,122,510 円　　　　（　 62,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯河原 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.82	ＬＳ2	160.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居津波災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	10.5 m x 14.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ，平均賃貸面積４０．１６㎡，４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.32	100.0	80.32	1,290	103,613	1.0	103,613
							1.0	103,613
2～ 2	住宅	80.32	100.0	80.32	1,350	108,432	1.0	108,432
							1.0	108,432
～

～

～

計		160.64	100.0	160.64		212,045		212,045
								212,045

⑨年額支払賃料	212,045 円　×　12ヶ月　＝　 2,544,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,544,540 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 108,982 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,507,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	212,045 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,036 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 212,045 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,308 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,612,902 円　　　　（　 17,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０５Ｔ　　　　-35	1,462 ( 1,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,466	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,408 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２０２Ｔ　　　　-39	2,157 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	1,442
c	１０３１２０２Ｔ　　　　-40	2,172 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,379

湯河原 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,500 円	22,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	78,496 円	2,616,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,600 円	22,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,500 円	22,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 460,596 円　（　　　　　　 3,155 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,500,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 160.64 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,692,000 円（　　　　　 11,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,612,902 円
②総費用	460,596 円
③純収益　①－②	2,152,306 円
④建物等に帰属する純収益	1,692,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	460,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	447,003 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,122,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
湯河原 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湯河原 -1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

印

TEL.

鑑定評価額

13,800,000 円

１㎡当たりの価格

94,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡湯河原町中央１丁目１４番２外				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）津波災害警戒区域
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	西6m町道	水道、ガス、下水	湯河原 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 146 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ町
道

交通

施設

湯河原駅東方

900m

法令

規制

（都）２住居
(60,200)
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域であり、今後も現在の状況が継続すると予測される。駅徒
歩圏、地勢が平坦、商業施設も近く地価の下落率は縮小傾向にある。付近に大型病院が移転・開業した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湯河原町および真鶴町内の住宅地域の圏域。主たる需要者は町内および隣接市町居住の一次取得者である
が、自然に恵まれた地域性から、移住者や別荘利用も存する。人口減少、高齢化傾向のもとで需要はやや弱含みが続い
てきたが、近年は移住、リゾート需要の高まりもあり、利便性や景観の良い地域では需要回復傾向が窺われる。中心価
格帯は、土地が１０００万～１５００万円程度、中古住宅が１５００～２０００万程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺は最寄駅徒歩圏で商業施設も近く、利便性から共同住宅も存するが、一般住宅中心の地域であり、土
地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象地所在の中央の事例を
中心に、規模が類似し時点も新しい事例を選択して試算された。自用目的の取引中心で居住の快適性が重視される地域
特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　湯河原 -2                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     94,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内人口は近年減少傾向が続いているが、リ
ゾート・移住需要もみられ、利便性や景観に
優れる地域では需要の回復傾向も窺われる。

湯河原駅徒歩圏の平坦な既成住宅地域。付近
には湯河原病院が移転した。令和元年１２月
津波災害警戒区域に指定された。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.2 ％

３　試算価格算定内訳

湯河原 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０２ -31	足柄下郡湯河原町		貸家建付地	（　）	長方形	北5m町道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	１０３１２０２Ｄ -9	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.9m町道、西5.9m、角地		（都）２住居 (70,200)
c	１０３１２０２ -6	足柄下郡湯河原町		建付地	（　）	不整形	北4m町道、西4.5m、二方路		（都）１住居 (60,160)
d	１０３１２０５Ｄ -29	足柄下郡湯河原町		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西12m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,606	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,376	100 [ 94.3]	80,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	81,800
b	(　 ) 116,323	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	113,472	100 [ 102.6]	110,596		112,000
c	(　 ) 102,785	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	111,294	100 [ 85.6]	130,016		131,000
d	(　 ) 86,222	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	86,309	100 [ 107.1]	80,587		81,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.5
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,500 円／㎡]

湯河原 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,713,742	487,888	2,225,854	1,812,320	413,534	（　0.9711） 401,583	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,195,571 円　　　　（　 56,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湯河原 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.82	ＬＳ2	160.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居津波災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	10.5 m x 14.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡、総戸数４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.32	100.0	80.32	1,356	108,914	1.0	108,914
							1.0	108,914
2～ 2	居宅	80.32	100.0	80.32	1,384	111,163	1.0	111,163
							1.0	111,163
～

～

～

計		160.64	100.0	160.64		220,077		220,077
								220,077

⑨年額支払賃料	220,077 円　×　12ヶ月　＝　 2,640,924 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,640,924 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 108,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,604,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	220,077 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,113 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 220,077 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,222 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,713,742 円　　　　（　 18,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０５Ｔ　　　　-35	1,462 ( 1,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	1,407	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,444 円/㎡　月額支払賃料（　 1,384 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２０２Ｔ　　　　-39	2,157 ( 2,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	2,320
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湯河原 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,500 円	24,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,388 円	2,712,924　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 487,888 円　（　　　　　　 3,342 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.64 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,812,320 円（　　　　　 12,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,713,742 円
②総費用	487,888 円
③純収益　①－②	2,225,854 円
④建物等に帰属する純収益	1,812,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	413,534 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	401,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,195,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,100 円／㎡）