鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

真鶴 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０５Ｄ -4	足柄下郡真鶴町		貸家建付地	（　）	台形	西4.2m町道、中間画地		（都）１住居 (60,168)
b	１０３１２０２Ｄ -6	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	ほぼ台形	北東5m町道、南7m、角地		（都）近商 (80,200)
c	１０３１２０５Ｄ -5	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	ほぼ台形	北東5.2m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	１０３１２０５Ｄ -26	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.4m県道、南4m、二方路		（都） (60,100)
e	１０３１２０２Ｄ -5	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m町道、中間画地		（都）１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,769	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	39,068	100 [ 100.0]	39,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	39,500
b	(　 ) 40,335	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,254	100 [ 96.0]	41,931		42,400
c	(　 ) 56,887	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,863	100 [ 103.0]	54,236		54,800
d	(　 ) 46,893	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	45,779	100 [ 100.7]	45,461		45,900
e	(　 ) 54,377	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	60,238	100 [ 105.0]	57,370		57,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,000 円／㎡]

真鶴 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,227,819	394,541	1,833,278	1,669,440	163,838	（　0.9711） 159,103	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,247,000 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真鶴 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.15	ＬＳ2	152.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	160 ％	139 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ，平均賃貸面積３８㎡，４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.45	100.0	76.45	1,208	92,352	1.0	92,352
							1.0	92,352
2～ 2	住宅	76.45	100.0	76.45	1,217	93,040	1.0	93,040
							1.0	93,040
～

～

～

計		152.90	100.0	152.90		185,392		185,392
								185,392

⑨年額支払賃料	185,392 円　×　12ヶ月　＝　 2,224,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,224,704 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 88,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,135,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	185,392 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,780 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 185,392 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,323 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,227,819 円　　　　（　 16,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０５Ｔ　　　　-18	2,002 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	1,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,269 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２０２Ｔ　　　　-37	1,350 ( 1,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,166
c	１０３１２０２Ｔ　　　　-38	2,142 ( 2,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,298

真鶴 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	22,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	66,741 円	2,224,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 155,400 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 394,541 円　（　　　　　　 2,838 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 152.90 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,669,440 円（　　　　　 12,010 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,227,819 円
②総費用	394,541 円
③純収益　①－②	1,833,278 円
④建物等に帰属する純収益	1,669,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	163,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	159,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,145 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,247,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
真鶴 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

真鶴 -2

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

印

TEL.

鑑定評価額

7,120,000 円

１㎡当たりの価格

51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡真鶴町真鶴字海岸９４５番１				②地積　(㎡)	139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域 (60,160)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の既成住宅地域	北東4m町道	水道	真鶴 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 45 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 139 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ町
道

交通

施設

真鶴駅南東方

1.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境を維持すると
予測される。地勢や利便性の点から需要は弱含みが続いており、地価は下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は真鶴町および湯河原町内の住宅地域の圏域。主たる需要者は町内および隣接市町居住の一次取得者である
が、海に近く自然に恵まれた地域性から移住者もみられ、別荘利用も存する。真鶴は隣接の箱根、湯河原に比しリゾー
トとしての需要はやや弱く、起伏の多い地勢等からも需要は弱含みであり、価格も下落傾向が続いている。個別性の強
さから中心価格帯を見出しにくいが、土地が５０坪程度で１０００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺は最寄駅からやや距離があり、傾斜の強い地勢からも共同住宅は少なく、駅性格等利便性の点からも
土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。比準価格は真鶴駅最寄りで接近条件が類似し、規模の類似性や時点の
新しさが存する事例を中心に選択して試算された。自用目的の取引中心で居住の快適性が重視される地域特性から、比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　湯河原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 95,200 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[101.0]

100
[184.2]

[101.0]
100

51,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内は人口減少及び高齢化傾向が著しく、移
住者の需要もみられるものの、人口減少や利
便性等を反映し地価の下落傾向が続いている
。

真鶴駅徒歩圏の港に近い傾斜地の既成住宅地
域。地域要因に特段の変動はない。地勢、景
観等の点から需要は弱含みが続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +77.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

真鶴 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０２Ｄ -7	足柄下郡真鶴町		建付地	（　）	台形	北東4m町道、中間画地		（都） (60,160)
b	１０３１２０２Ｄ -5	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m町道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
c	１０３１２０５Ｄ -22	足柄下郡真鶴町		更地	（　）	不整形	南5m町道、中間画地		（都） (50,100)
d	１０３１２０２ -32	足柄下郡真鶴町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、東4m、角地		（都） (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,900	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	50,562	100 [ 98.8]	51,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	51,700
b	(　 ) 54,377	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	53,462	100 [ 85.0]	62,896		63,500
c	(　 ) 43,324	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	45,778	100 [ 86.7]	52,800		53,300
d	(　 ) 44,014	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	41,940	100 [ 82.7]	50,713		51,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -7.5
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

真鶴 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,318,978	407,161	1,911,817	1,722,080	189,737	（　0.9711） 184,254	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,760,286 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

真鶴 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.15	ＬＳ2	152.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	160 ％	139 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積３８㎡、総戸数４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	76.45	100.0	76.45	1,212	92,657	1.0	92,657
							1.0	92,657
2～ 2	居宅	76.45	100.0	76.45	1,237	94,569	1.0	94,569
							1.0	94,569
～

～

～

計		152.90	100.0	152.90		187,226		187,226
								187,226

⑨年額支払賃料	187,226 円　×　12ヶ月　＝　 2,246,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,246,712 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 92,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,225,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	187,226 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 187,226 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,217 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,318,978 円　　　　（　 16,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０２Ｔ　　　　-41	1,085 ( 1,037)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,074	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,237 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２０５Ｔ　　　　-18	2,002 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	2,156
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

真鶴 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,500 円	22,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,561 円	2,318,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,300 円	22,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 407,161 円　（　　　　　　 2,929 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 152.90 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,722,080 円（　　　　　 12,389 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,318,978 円
②総費用	407,161 円
③純収益　①－②	1,911,817 円
④建物等に帰属する純収益	1,722,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,254 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,326 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,760,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）