別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神奈川二宮 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神奈川二宮 -6 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　柳　彰彦 印  TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中郡二宮町中里字宮ノ前７５４番 ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東4m町道 水道 二宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ　町道 交通 施設 二宮駅北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 二宮駅北西方の市街地に近い市街化調整区域にある農家住宅地域である。特段の変動要因もなく、将来もこの状 態で推移するものと想定される。地価は今後も下落傾向の状況が続くと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当該地域を中心として二宮町及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。市街化調整区域のため 、地縁的選考性から他地域からの転入者は少ない。市場での需給動向は、市街地に近いため開発素地として不動産業者 の需要が見込めるが、公法規制等から弱含みである。取引自体が少なく、取引の諸事情による乖離も大きいことから、 市場で中心となる価格帯の把握は見出せない状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は二宮町の市街化調整区域にある農家住宅である。当地域内においては自己所有を目的とした取引が主体で あり、賃貸市場も未成熟であり、適正な賃貸事例の収集も困難である。したがって収益還元法は採用せず、地域の市場 実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [ 68.9] [100.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による不動産価格への影響が懸念さ れるが、二宮町においては軽微なものである と判断した。 市街地に近い、市街化調整区域の住宅地であ る。特段の地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.8 環境　　　　　　 -22.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％