鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０９ -20	中郡二宮町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
b	１０３１２０１３Ｄ -22	中郡二宮町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m町道、北4m、角地		１住居高度2種最高15m (80,160)
c	１０３１２０９ -33	中郡二宮町		更地	（　）	長方形	南1.8m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
d	１０３１２０４Ｄ -4	中郡二宮町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m町道、南4m、角地		１中専高度1種最高13m (70,160)
e	１０３１２１２Ｄ -5	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ台形	北3m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,084	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	104,799	100 [ 98.3]	106,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 117,890	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	111,366	100 [ 96.0]	116,006		116,000
c	(　 ) 137,454	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	133,681	100 [ 98.0]	136,409		136,000
d	(　 ) 111,157	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,006	100 [ 103.5]	101,455		101,000
e	(　 ) 131,702	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	128,775	100 [ 98.7]	130,471		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +10.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

神奈川二宮 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,978,437	630,864	3,347,573	2,504,160	843,413	（　0.9711） 819,038	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,715,061 円　　　　（　 78,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.69	ＬＳ2	225.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高13m	70 ％	200 ％	200 ％	214 ㎡	12.0 m x 19.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者又は夫婦二人世帯向けの２ＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

容積率不参入の外付廊下を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.62	100.0	112.62	1,407	158,456	1.0	158,456
							1.0	158,456
2～ 2	居宅	112.62	100.0	112.62	1,436	161,722	1.0	161,722
							1.0	161,722
～

～

～

計		225.24	100.0	225.24		320,178		320,178
								320,178

⑨年額支払賃料	320,178 円　×　12ヶ月　＝　 3,842,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,842,136 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 201,107 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,821,029 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	320,178 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 320,178 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 154,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,978,437 円　　　　（　 18,591 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０９Ｔ　　　　-18	1,700 ( 1,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,498 円/㎡　月額支払賃料（　 1,436 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２０９Ｔ　　　　-21	1,234 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,299
c	１０３１２０９Ｔ　　　　-22	1,335 ( 1,334)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,390

神奈川二宮 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,500 円	33,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,664 円	4,022,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,100 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 630,864 円　（　　　　　　 2,948 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 225.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,504,160 円（　　　　　 11,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,978,437 円
②総費用	630,864 円
③純収益　①－②	3,347,573 円
④建物等に帰属する純収益	2,504,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	843,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	819,038 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,827 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,715,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
神奈川二宮 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川二宮 -3

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　今井　孝

印

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡二宮町二宮字八向内町１３６９番４				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高13m (70,200)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北西6m町道	水道、下水	二宮 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６ｍ町道

交通

施設

二宮駅北方

1.2km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度1種最高13m

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は最寄り駅から概ね徒歩圏内で利便性は高いが、一般的要因等の影響もあり地価は緩やかな下落傾向にある
。近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として成熟し、現状のまま推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線沿線の二宮町、大磯町等の住宅地域である。最寄り駅から概ね徒歩圏内で人気は高いが、
人口減少もあって周辺地価は下落傾向にある。中心的需要者は若年一次取得者層及び都心に通勤するサラリーマン層等
で、リタイヤ層等の外部からの流入者も若干ある。町内の需給は最寄り駅からの利便性及び住環境等による価格帯の二
極化が見られる。中心価格帯の宅地供給は１４０㎡程度の画地で１千万円台後半、新築戸建は３千万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、最寄り駅から概ね徒歩圏内であり、取引の中心は居住目的で
ある。比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むが、アパートの投資
採算は劣り、収益価格は試算価格を求める各段階で想定要因が多く、この点に難があり、説得力が劣るものである。本
件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との秤量的検討を行い鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年当町の人口数は減少傾向である。コロナ
禍の影響が経済活動の足枷となり、先行き不
透明感が強い。地価は下落傾向である。

最寄り駅から概ね徒歩圏内であり、人気は高
いが、過去一年間特段の変動は見られず、地
域内の住宅地の地価は下落傾向にある。

幅員６ｍの北西側道路であることから選好性
はやや低い。画地規模がやや大きく、総額の
観点から需要はやや弱い。なお個別的要因に
変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０１Ｄ -29	中郡二宮町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,160)
b	１０３１２０９Ｄ -26	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.8m町道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
c	１０３１２０９ -20	中郡二宮町		建付地	（　）	長方形	南東6m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	１０３１２０９Ｄ -19	中郡二宮町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,805	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,882	100 [ 102.9]	127,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 102,171	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	111,613	100 [ 99.6]	112,061		112,000
c	(　 ) 108,084	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	105,435	100 [ 85.3]	123,605		124,000
d	(　 ) 101,925	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,110	100 [ 84.8]	119,233		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

神奈川二宮 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,833,440	617,802	3,215,638	2,459,040	756,598	（　0.9711） 734,732	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,994,531 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	126.69	ＬＳ2	225.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高13m	70 ％	200 ％	200 ％	214 ㎡	12.0 m x 19.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向けの共同住宅で、住宅のタイプは３ＤＫ、４戸、平均専有面積は約５６㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	112.62	100.0	112.62	1,343	151,249	1.0	151,249
							1.0	151,249
2～ 2	住宅	112.62	100.0	112.62	1,385	155,979	1.0	155,979
							1.0	155,979
～

～

～

計		225.24	100.0	225.24		307,228		307,228
								307,228

⑨年額支払賃料	307,228 円　×　12ヶ月　＝　 3,686,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,686,736 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　％　＝　　 184,337 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,682,399 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,228 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,228 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,122 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,833,440 円　　　　（　 17,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０３Ｔ　　　　-33	1,285 ( 1,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	1,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,445 円/㎡　月額支払賃料（　 1,385 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２０３Ｔ　　　　-34	1,450 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,481
c	１０３１２０３Ｔ　　　　-38	1,278 ( 1,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	1,460

神奈川二宮 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,500 円	32,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,002 円	3,866,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,900 円	32,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 617,802 円　（　　　　　　 2,887 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 225.24 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,459,040 円（　　　　　 11,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,833,440 円
②総費用	617,802 円
③純収益　①－②	3,215,638 円
④建物等に帰属する純収益	2,459,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	756,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	734,732 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,994,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）