鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０９ -31	中郡二宮町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m町道、北3.3m、角地		１住居高度2種最高15m (70,160)
b	１０３１２０９ -33	中郡二宮町		更地	（　）	長方形	南1.8m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
c	１０３１２０９Ｄ -21	中郡二宮町		建付地	（　）	長方形	北3.5m町道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
d	１０３１２１３ -18	中郡二宮町		建付地	（　）	袋地等	北4.5m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,180)
e	１０３１２１１Ｄ -45	中郡大磯町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4.1m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,786	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	133,031	100 [ 97.8]	136,024	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	136,000
b	(　 ) 137,454	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,767	100 [ 94.7]	144,421		144,000
c	(　 ) 104,525	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	114,629	100 [ 93.3]	122,861		123,000
d	(　 ) 117,938	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	146,243	100 [ 102.9]	142,121		142,000
e	(　 ) 135,744	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	131,352	100 [ 113.3]	115,933		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

神奈川二宮 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,926,115	465,951	2,460,164	1,849,920	610,244	（　0.9711） 592,608	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,094,041 円　　　　（　 78,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.60	ＬＳ2	169.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高13m 土地区画整理区域	70 ％	200 ％	188 ％	154 ㎡	11.5 m x 15.0 m	前面道路：町道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向けの共同住宅で、住宅のタイプは２ＤＫ、４戸、平均専有面積は約４２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.70	100.0	84.70	1,372	116,208	1.0	116,208
							1.0	116,208
2～ 2	住宅	84.70	100.0	84.70	1,414	119,766	1.0	119,766
							1.0	119,766
～

～

～

計		169.40	100.0	169.40		235,974		235,974
								235,974

⑨年額支払賃料	235,974 円　×　12ヶ月　＝　 2,831,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 169.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,831,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　％　＝　　 141,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,810,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	235,974 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,974 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,926,115 円　　　　（　 19,001 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０３Ｔ　　　　-37	1,272 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,475 円/㎡　月額支払賃料（　 1,414 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２０９Ｔ　　　　-20	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,529
c	１０３１２０９Ｔ　　　　-22	1,335 ( 1,334)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,481

神奈川二宮 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,000 円	24,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,551 円	2,951,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 172,200 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 465,951 円　（　　　　　　 3,026 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 169.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,849,920 円（　　　　　 12,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,926,115 円
②総費用	465,951 円
③純収益　①－②	2,460,164 円
④建物等に帰属する純収益	1,849,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	610,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	592,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,094,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
神奈川二宮 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川二宮 -1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　中津川　治

印

TEL.

鑑定評価額

19,600,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡二宮町山西字梅沢５２番６外				②地積　(㎡)	154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高13m 土地区画整理区域 (70,188)
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北4.7m町道	水道、下水	二宮 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 154 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．７
ｍ町道

交通

施設

二宮駅南西方

850m

法令

規制

１中専
(70,188)
準防
高度1種最高13m
土地区画整理区域

⑤地域要因の将
　来予測

海岸部に位置し、一般住宅、共同住宅等が主に立地する旧来からの住宅地域としての現況にある。地域内は、変
化の兆しも少なく、やや保守的な地域的特性下にあるが、一般的要因等から地価は弱含み乃至下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、二宮駅勢圏下にある二宮町域乃至二宮町に隣接する隣接市町域の住宅地の存する圏域。需要者の中心は
、３５～４０歳前後の一次取得者乃至買換えによる取得者が中心で、同一需給圏乃至隣接需給圏の居住者と考えられる
が、横浜、東京等への通勤も可能な圏域内にあるため、これら方面からの需要も期待される。市場に供給される住宅は
３０～４０坪程度の新築戸建が中心で、これら住宅で総額が２４００～３４００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内は、二宮町の南部、海岸部に位置する住宅地域で、共同住宅等の収益目的の土地利用も見られるが、戸建住宅と
しての利用が中心となっている。地域内では、自用の戸建住宅等が取引の主体で、その地域的特性から収益性に対する
期待性は低い段階にある。よって、価格の調整に当たってはより高い信頼性を有する比準価格を中心に調整を行ない、
収益価格は参考とする段階に止め、更に代表標準地との価格の均衡等も配慮して、鑑定評価額を表記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神奈川二宮 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 117,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[100.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内の住宅地は、大規模な住宅団地の中古住
宅のほか、中小規模開発のものが供給の主体
で、新型コロナの影響もあり、需要も弱く、
地価は下落傾向。

地域内は、海岸部に位置し、災害時における
津波リスク等から住宅需要への影響等も考え
られる中で、供給も少なく、地価は下落乃至
弱含み傾向ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

神奈川二宮 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０９ -31	中郡二宮町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m町道、北3.3m、角地		１住居高度2種最高15m (70,160)
b	１０３１２０９ -33	中郡二宮町		更地	（　）	長方形	南1.8m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
c	１０３１２０３Ｄ -32	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m 土地区画整理区域 (70,200)
d	１０３１２１３ -18	中郡二宮町		建付地	（　）	袋地等	北4.5m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,786	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	137,063	100 [ 105.0]	130,536	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 137,454	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	141,000	100 [ 107.0]	131,776		132,000
c	(　 ) 135,816	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	133,235	100 [ 100.0]	133,235		133,000
d	(　 ) 117,938	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.5]	141,669	100 [ 105.0]	134,923		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

神奈川二宮 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,721,433	426,229	2,295,204	1,676,960	618,244	（　0.9711） 600,377	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,252,592 円　　　　（　 79,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川二宮 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.63	ＬＳ2	154.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高13m 土地区画整理区域	70 ％	200 ％	188 ％	154 ㎡	11.5 m x 15.0 m	前面道路：町道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一般住宅のほかに共同住宅等も立地する住宅地域としての地域的特性から、ファミリータイプの戸数４戸程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.03	100.0	77.03	1,450	111,694	1.0	111,694
							1.0	111,694
2～ 2	居宅	77.03	100.0	77.03	1,490	114,775	1.0	114,775
							1.0	114,775
～

～

～

計		154.06	100.0	154.06		226,469		226,469
								226,469

⑨年額支払賃料	226,469 円　×　12ヶ月　＝　 2,717,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 154.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,717,628 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 108,705 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,608,923 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	226,469 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,469 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,721,433 円　　　　（　 17,672 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０９Ｔ　　　　-19	1,644 ( 1,643)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３１２０９Ｔ　　　　-20	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,497
c	１０３１２０９Ｔ　　　　-54	1,713 ( 1,711)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,615

神奈川二宮 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,500 円	22,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	81,529 円	2,717,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,100 円	22,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,300 円	22,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 426,229 円　（　　　　　　 2,768 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 154.06 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0752	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,676,960 円（　　　　　 10,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,721,433 円
②総費用	426,229 円
③純収益　①－②	2,295,204 円
④建物等に帰属する純収益	1,676,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	618,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	600,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,899 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,252,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,600 円／㎡）