別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 葉山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -10 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　利行 印  TEL.

鑑定評価額 32,000,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１７４０番５ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 (40,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の閑静な分譲住宅地 域 西6m町道 水道、下水 逗子 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南    35 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 逗子駅南方 3.6km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 低層の一般住宅が高台に多く建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、特段の変動要因は見られないことから、当面は現 状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横須賀線及び京急逗子線沿線に位置する、葉山町、逗子市及び横須賀市西部の一部の住宅地域と判 断した。需要者の中心は同圏域に居住する１次、２次取得者となるが、豊かな自然環境を求め、都心部からの転入も見 られる。海への接近性、眺望等に優る物件についての需要は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、２５０㎡前後 の土地で３，０００万円～４，０００万円程度、新築建売住宅で４，５００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、低層の一般住宅が中心に建ち並ぶ高台の住宅地域である。用途地域等の影響により土地の高 度利用が難しく、また、最寄駅からバス便の地域であることから、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。市 場において成立する取引についても、不動産からの収益を目的とした取引は少なく、居住の快適性・利便性等を重視し た取引が大多数である。以上より、比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　葉山 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気は厳しい状況にある。町内における不動産 需要は、住宅地を中心として概ね堅調に推移 している。 低層の一般住宅が多く建ち並ぶ高台の住宅地 域である。最寄駅から遠距離にあり、バス便 に位置する地域である。地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ -0.8 ％