鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葉山 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０９Ｄ -100	三浦郡葉山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北東4.2m、角地		１低専土砂災害警戒区域 (50,100)
b	１０３０８０８ -2	三浦郡葉山町		建付地	（　）	不整形	南12m県道、中間画地		１住居風致地区高度地区 (40,200)
c	１０３０８０９Ｄ -97	三浦郡葉山町		更地	（　）	不整形	北東4m町道、中間画地		１中専土砂災害警戒区域高度地区 (60,160)
d	１０３０８０８ -28	三浦郡葉山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m町道、中間画地		１低専風致地区 (40,100)
e	１０３０８０９Ｄ -80	三浦郡葉山町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m町道、南東4m、角地		１低専風致地区土砂災害警戒区域 (40,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,692	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	228,768	100 [ 124.6]	183,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 237,985	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,127	100 [ 131.3]	182,884		183,000
c	(　 ) 168,236	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	188,424	100 [ 103.9]	181,351		181,000
d	(　 ) 140,185	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	147,268	100 [ 81.6]	180,475		180,000
e	(　 ) 115,296	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.6]	121,146	100 [ 65.0]	186,378		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

葉山 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			埋立から相当期間を経過した分譲地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,330,147	586,900	2,743,247	1,915,050	828,197	（　0.9711） 804,262	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,413,510 円　　　　（　 78,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葉山 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高12m 風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	9.6 m x 21.8 m	前面道路：町道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３７．５㎡程度の共同住宅４戸を想定する。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,800	135,000	1.0	135,000
							1.0	135,000
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,800	135,000	1.0	135,000
							1.0	135,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		270,000		270,000
								270,000

⑨年額支払賃料	270,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,240,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,240,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 278,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,201,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,063 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,330,147 円　　　　（　 16,010 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０９Ｔ　　　　-2	2,299 ( 2,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	1,932	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,878 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０８０８Ｔ　　　　-5	1,518 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.4]	100 [100.0]	1,842
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葉山 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,500 円	25,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,400 円	3,480,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 586,900 円　（　　　　　　 2,822 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,915,050 円（　　　　　 9,207 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,330,147 円
②総費用	586,900 円
③純収益　①－②	2,743,247 円
④建物等に帰属する純収益	1,915,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	828,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	804,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,867 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,413,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
葉山 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葉山 -2

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　佐藤　利行

印

TEL.

鑑定評価額

37,900,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三浦郡葉山町一色字眞名瀬２５１１番４				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高12m 風致地区 (40,200)
	1:2	住宅ＲＣ3	埋立地に一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西6.1m町道	水道、下水	逗子 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、６．
１ｍ町道

交通

施設

逗子駅南西方

4.2km

法令

規制

１住居
(40,200)
高度1種最高12m
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

埋立地に一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。当該地域に特段の変動要因は見られないことから、
当面は現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ横須賀線及び京急逗子線沿線に位置する、葉山町、逗子市及び横須賀市西部の一部の住宅地域と判
断した。需要の中心は、同圏域に居住する１次、２次取得者である。海を中心とした豊かな自然環境を求め、都心から
の流入も見られている。海に近距離若しくは海への眺望等に優る物件については、堅調な需要が認められる。需要の中
心価格帯は、２００㎡前後の土地で３，５００万円～４，０００万円程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅から一定の距離がある住宅地域に位置しており、土地価格に見合う賃料の稼得が難しい地域である。市場での取
引は居住の快適性・利便性を重視した、自用を目的とした取引が中心となることから、収益性を反映した収益価格に比
し、市場性を反映した比準価格が説得力に優る。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の
公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葉山 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 164,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 88.3]

[100.0]
100

182,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、景
気は厳しい状況にある。町内における不動産
需要は、住宅地を中心として概ね堅調に推移
している。

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ海近くの住
宅地域であり、最寄駅からは距離が認められ
る。地価は横ばい傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -12.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

葉山 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０８０９Ｄ -66	三浦郡葉山町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m町道、中間画地		１住居高度1種最高12m 風致地区 (40,160)
b	１０３０８０８ -3	三浦郡葉山町		更地	（　）	台形	南西13m県道、中間画地		１住居風致地区高度地区 (40,200)
c	１０３０８０８ -2	三浦郡葉山町		建付地	（　）	不整形	南12m県道、中間画地		１住居風致地区高度地区 (40,200)
d	１０３０８０９Ｄ -102	三浦郡葉山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m町道、中間画地		１低専風致地区宅地造成規制区域 (40,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,237	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,162	100 [ 90.2]	172,020	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 177,711	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	173,530	100 [ 90.1]	192,597		193,000
c	(　 ) 237,985	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	247,809	100 [ 120.7]	205,310		205,000
d	(　 ) 161,671	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	143,515	100 [ 74.2]	193,416		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

葉山 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,606,345	620,549	2,985,796	2,027,700	958,096	（　0.9711） 930,407	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,987,898 円　　　　（　 91,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葉山 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高12m 風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	9.6 m x 21.8 m	前面道路：町道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（平均専有面積約３７．５㎡）、４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,934	145,050	1.0	145,050
							1.0	145,050
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,973	147,975	1.0	147,975
							1.0	147,975
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		293,025		293,025
								293,025

⑨年額支払賃料	293,025 円　×　12ヶ月　＝　 3,516,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,516,300 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 301,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,466,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	293,025 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 293,025 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,813 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,606,345 円　　　　（　 17,338 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０８０９Ｔ　　　　-2	2,239 ( 2,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	2,079	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,058 円/㎡　月額支払賃料（　 1,973 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０８０７Ｔ　　　　-110	2,207 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 99.6]	100 [ 98.0]	2,037
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

葉山 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,000 円	27,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	113,049 円	3,768,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 89,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 620,549 円　（　　　　　　 2,983 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,027,700 円（　　　　　 9,749 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,606,345 円
②総費用	620,549 円
③純収益　①－②	2,985,796 円
④建物等に帰属する純収益	2,027,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	958,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	930,407 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,987,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,300 円／㎡）