鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

綾瀬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９２２Ｄ -77	綾瀬市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.5m県道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０３０９２２Ｄ -99	綾瀬市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.5m市道、南西5m、角地		準住居 (70,200)
c	１０３０９０８Ｄ -28	海老名市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西10.8m県道、北4.7m、角地		準工 (70,200)
d	１０３０９０８Ｄ -29	海老名市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、東3.5m、二方路		１中専 (80,200)
e	１０３０９０６Ｄ -34	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	南11m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,365	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,365	100 [ 92.2]	188,031	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 150,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	132,980	100 [ 75.0]	177,307		177,000
c	(　 ) 101,755	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	109,768	100 [ 72.8]	150,780		151,000
d	(　 ) 192,334	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	186,732	100 [ 111.6]	167,323		167,000
e	(　 ) 206,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	217,877	100 [ 121.3]	179,618		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

綾瀬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,891,612	2,222,695	7,668,917	6,453,540	1,215,377	（　0.9489） 1,153,271	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,536,143 円　　　　（　 92,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.50	ＲＣ3	445.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	15.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建の店舗ビルでフロア貸しを想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

店舗ビルとして標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	148.50	75.0	111.38	3,035	338,038	6.0	2,028,228
							0.0	0
2～ 2	店舗	148.50	85.0	126.23	2,428	306,486	3.0	919,458
							0.0	0
3～ 3	店舗	148.50	85.0	126.23	2,125	268,239	3.0	804,717
							0.0	0
～

～

計		445.50	81.7	363.84		912,763		3,752,403
								0

⑨年額支払賃料	912,763 円　×　12ヶ月　＝　 10,953,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 363.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,953,156 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,095,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,857,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,752,403 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,891,612 円　　　　（　 38,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９０９Ｔ　　　　-47	2,021 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,807	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 3,035 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０９０９Ｔ　　　　-48	2,738 ( 2,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,202
c	１０３０９０９Ｔ　　　　-49	3,261 ( 3,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,166

綾瀬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,000 円	91,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	328,595 円	10,953,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 471,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 734,400 円	91,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	137,700 円	91,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,222,695 円　（　　　　　　 8,716 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 445.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,453,540 円（　　　　　 25,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,891,612 円
②総費用	2,222,695 円
③純収益　①－②	7,668,917 円
④建物等に帰属する純収益	6,453,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,215,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,153,271 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,536,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
綾瀬 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 5-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　萩原　国彦

印

TEL.

鑑定評価額

42,300,000 円

１㎡当たりの価格

166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市深谷字大久保３８６６番９｢深谷上１－１－５１｣				②地積　(㎡)	255 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (90,200)
	1:1	診療所ＲＣ2	大規模小売店舗、飲食店が建ち並ぶ路線商業地域	南東17m市道	水道、ガス、下水	小田急海老名 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 80 ｍ、南 160 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 255 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南東方

5.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

綾瀬タウンヒルズを中心とした郊外型の路線商業地域。区画整理事業の進捗により、住宅の進出、熟成度の高ま
りを背景に、今後の発展も期待される。地価は横這い乃至は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は綾瀬市及び周辺市域に存する路線商業地域ないしは近隣商業地域である。主な需要者は市内及び隣接市に
おいて商業活動をしている事業者である。鉄道駅がない綾瀬市において、区画整理事業の進捗により、街区の形成、熟
成度も徐々に高まってきており、地域の中核として発展中である。取引価格帯は立地条件、画地規模によりばらつきが
あり、総額での中心価格帯は見出し難いが、単価では１㎡当り１０万円台後半が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗もしくは店舗付事務所等が建ち並ぶ綾瀬市中心部もしくは幹線道路に面するの路線商業地域に存する。共同住
宅を中心とした賃貸需要は相応にあるものの、店舗の需要はやや弱く、収益物件の動向も賃貸アパートを除くと低調な
状況にある。よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を多く含み、相対的な信頼性
がやや劣る収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[166.6]

[100.0]
100

166,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響により、飲食業等を
中心に厳しい状況にあり、今後の不動産市況
に及ぼす状況に十分留意していく必要がある
。

深谷中央土地区画整理事業の進捗、周辺道路
の整備等により、地域の集客力も上昇してい
る。地域要因に特段の変動はない。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９２２Ｄ -99	綾瀬市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.5m市道、南西5m、角地		準住居 (70,200)
b	１０３０９２２Ｄ -77	綾瀬市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.5m県道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０３０９０８Ｄ -29	海老名市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、東3.5m、二方路		１中専 (80,200)
d	１０３０９０６Ｄ -34	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	南11m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	146,278	100 [ 89.4]	163,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 173,365	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,365	100 [ 92.2]	188,031		188,000
c	(　 ) 192,334	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	190,430	100 [ 108.9]	174,867		175,000
d	(　 ) 206,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	211,207	100 [ 123.2]	171,434		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

綾瀬 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,957,456	2,234,440	7,723,016	6,516,810	1,206,206	（　0.9489） 1,144,569	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	23,358,551 円　　　　（　 91,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	ＲＣ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	15.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して、鉄骨造３階建の店舗ビルのフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種の建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	80.0	120.00	2,788	334,560	6.0	2,007,360
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	90.0	135.00	2,200	297,000	3.0	891,000
							0.0	0
3～ 3	店舗	150.00	90.0	135.00	1,980	267,300	3.0	801,900
							0.0	0
～

～

計		450.00	86.7	390.00		898,860		3,700,260
								0

⑨年額支払賃料	898,860 円　×　12ヶ月　＝　 10,786,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,786,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 862,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,923,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,700,260 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,957,456 円　　　　（　 39,049 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０９０９Ｔ　　　　-83	2,028 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,788 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０９０９Ｔ　　　　-47	2,021 ( 2,016)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	2,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,500 円	92,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	323,590 円	10,786,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 474,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 741,600 円	92,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	139,050 円	92,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,700 円	92,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,234,440 円　（　　　　　　 8,763 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0665 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,516,810 円（　　　　　 25,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,957,456 円
②総費用	2,234,440 円
③純収益　①－②	7,723,016 円
④建物等に帰属する純収益	6,516,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,206,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,144,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,358,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,600 円／㎡）