鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南足柄 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０８Ｄ -6	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西8m、角地		工業高度5種最高15m (60,200)
b	１０３１２０４ -16	秦野市		更地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０３１２１１Ｄ -15	足柄上郡中井町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m町道、南西6m、角地		準工地区計画等 (70,200)
d	１０３１２０６Ｄ -65	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東6.4m市道、北西5.2m、角地		工専 (70,200)
e	１０３１２０４ -26	秦野市		建付地	（　）	長方形	北東3.5m道路、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	74,192	100 [ 132.2]	56,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,100
b	(　 ) 87,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,563	100 [ 111.5]	78,532		78,500
c	(　 ) 56,726	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	55,614	100 [ 97.4]	57,099		57,100
d	(　 ) 37,214	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	36,484	100 [ 83.6]	43,641		43,600
e	(　 ) 49,005	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	51,584	100 [ 95.3]	54,128		54,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +47.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.9	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

南足柄 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	182,615,400	28,051,600	154,563,800	140,657,000	13,906,800	（　0.9483） 13,187,818	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	274,746,208 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南足柄 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,000.00	ＲＣ5	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	11,531 ㎡	126.0 m x 84.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建て倉庫の１棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 5	倉庫	3,000.00	100.0	3,000.00	1,100	3,300,000	3.0	9,900,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		16,500,000		49,500,000
								0

⑨年額支払賃料	16,500,000 円　×　12ヶ月　＝　 198,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	198,000,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,840,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	182,160,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,500,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 455,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	182,615,400 円　　　　（　 15,837 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２０６Ｔ　　　　-15	1,241 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,126	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,147 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１２０４Ｔ　　　　-5	1,365 ( 1,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,161
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南足柄 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,090,000 円	2,090,000,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,863,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,720,000 円	2,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	2,090,000 円	2,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,090,000 円	2,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,051,600 円　（　　　　　　 2,433 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,090,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 50 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	140,657,000 円（　　　　　 12,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	182,615,400 円
②総費用	28,051,600 円
③純収益　①－②	154,563,800 円
④建物等に帰属する純収益	140,657,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,906,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,187,818 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,746,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
南足柄 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南足柄 9-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　妻木　達夫

印

TEL.

鑑定評価額

620,000,000 円

１㎡当たりの価格

53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南足柄市塚原字上河原３６９番				②地積　(㎡)	11,531 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1.5:1	倉庫兼事務所ＳＲＣ5	倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域	南12m市道、西側道	水道、ガス、下水	和田河原 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 340 ｍ、北 260 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 126.0 ｍ、奥行　約　　 84.0 ｍ、規模　　 11,531 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

市道１２ｍ

交通

施設

和田河原駅南東方

1.3km

法令

規制

工専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

開発された工業団地で、既に熟成しており、今後の地域要因の変動はないものと予測する。地価水準はやや弱含
み傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川県の西部地区、県央地区、湘南地区の広域地域に存する工業地の圏域である。需要者の中心は西湘
地区又は県内の製造業の企業である。工業地の取引件数は少なく、一般経済情勢の好転による工業地需要の回復は未だ
顕在化されていない。同一需給圏内の工業団地等への企業の進出動向も低調である。中心となる価格帯は規模にばらつ
きがあるため、一概には見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自社工場が多く、賃貸物件はあまり見られない。しかし倉庫等の賃貸事例収集が出来たため、収益価格を適
用した。不動産市場における取引の中心は自社使用目的であり、収益目的の取引は殆どない。従って、比準価格を中心
に、収益価格を参酌し、代表標準地とのとの検討を踏まえ、昨今の工業地に対する市場動向等を総合的に勘案のうえ、
鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 57,600 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[108.4]

[100.0]
100

53,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南足柄市は人口は減少傾向。高齢化率は高い
。不動産市況は依然低迷、地価は引き続き下
落傾向が続いている。経済は富士フイルムに
依存する割合大。

約１０社の工場、倉庫が立地する東部工業団
地に位置し、特に地域要因の変動はない。

形状規模ともに中庸である。個別的要因の変
動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.9
環境　　　　　　 +12.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

南足柄 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１２０７Ｄ -31	南足柄市		底地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
b	１０３１２１１Ｄ -49	南足柄市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5m市道、北2.4m、角地		準工 (60,200)
c	１０３１２０４ -16	秦野市		更地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０３１２０９Ｄ -35	秦野市		底地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 34,095) 34,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,095	100 [ 79.9]	42,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,700
b	(　 ) 19,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	22,938	100 [ 97.0]	23,647		23,600
c	(　 ) 87,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,563	100 [ 126.4]	69,275		69,300
d	(　 59,868) 59,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,868	100 [ 106.0]	56,479		56,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +8.8	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +12.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

南足柄 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	182,767,200	29,566,000	153,201,200	140,657,000	12,544,200	（　0.9483） 11,895,665	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	247,826,354 円　　　　（　 21,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南足柄 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,000.00	ＲＣ5	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	11,531 ㎡	126.0 m x 84.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階倉庫の１棟貸しとした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 5	倉庫	3,000.00	100.0	3,000.00	1,100	3,300,000	4.0	13,200,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		16,500,000		66,000,000
								0

⑨年額支払賃料	16,500,000 円　×　12ヶ月　＝　 198,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	198,000,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,840,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	182,160,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	66,000,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 607,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	182,767,200 円　　　　（　 15,850 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１２１２Ｔ　　　　-5	1,621 ( 1,552)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,743	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,104 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１２０６Ｔ　　　　-15	1,241 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,334
c	１０３１２０６Ｔ　　　　-14	887 ( 849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	954

南足柄 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,180,000 円	2,090,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	198,000 円	198,000,000　×　　　　 0.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,288,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,720,000 円	2,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	2,090,000 円	2,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,090,000 円	2,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,566,000 円　（　　　　　　 2,564 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9483

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,090,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 50 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	140,657,000 円（　　　　　 12,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	182,767,200 円
②総費用	29,566,000 円
③純収益　①－②	153,201,200 円
④建物等に帰属する純収益	140,657,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,544,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,895,665 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,826,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,500 円／㎡）