鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

座間 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１０２Ｄ -132	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、中間画地		工業地区計画等 (60,200)
b	１０３１１０４Ｄ -53	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ台形	北東11m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０３１１１３Ｄ -105	相模原市中央区		更地	（　）	不整形	北東11m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	１０３１１０５ -21	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、北西8m、角地		工専 (70,200)
e	１０３１１０６Ｄ -151	相模原市緑区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,298	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,616	100 [ 91.4]	157,129	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 103,743	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,610	100 [ 92.2]	114,544		116,000
c	(　 ) 54,887	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 56.0]	100,463	100 [ 115.4]	87,056		87,900
d	(　 ) 139,456	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	138,636	100 [ 114.2]	121,398		123,000
e	(　 ) 96,823	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	86,046	100 [ 90.0]	95,607		96,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

座間 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,192,974	9,130,312	41,062,662	29,294,400	11,768,262	（　0.9446） 11,116,300	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	236,517,021 円　　　　（　 65,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	3,300.00	Ｓ3	3,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	3,629 ㎡	33.2 m x 109.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建ての工場兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場	3,300.00	100.0	3,300.00	1,372	4,527,600	5.0	22,638,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,300.00	100.0	3,300.00		4,527,600		22,638,000
								0

⑨年額支払賃料	4,527,600 円　×　12ヶ月　＝　 54,331,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,331,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,346,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,984,704 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,638,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 208,270 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,192,974 円　　　　（　 13,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０９Ｔ　　　　-8	1,527 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,378 円/㎡　月額支払賃料（　 1,372 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１１０９Ｔ　　　　-10	1,588 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,307
c	１０３１１０９Ｔ　　　　-11	1,693 ( 1,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,406

座間 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	408,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	543,312 円	54,331,200　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,283,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,264,000 円	408,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,130,312 円　（　　　　　　 2,516 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	408,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 3,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,294,400 円（　　　　　 8,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,192,974 円
②総費用	9,130,312 円
③純収益　①－②	41,062,662 円
④建物等に帰属する純収益	29,294,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,768,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,116,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,063 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236,517,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
座間 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

座間 9-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

印

TEL.

鑑定評価額

435,000,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	座間市東原４丁目５５７７番４｢東原４－２－２｣				②地積　(㎡)	3,629 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:3	工場	中規模工場、倉庫等が多い国道沿いの工業地域	北23m国道、背面道	水道、ガス、下水	さがみ野 920m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 155 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 3,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２４６号沿道地域

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

さがみ野駅北方

920m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道２４６号沿道にあって工場、事業所、物流施設のほかマンション等も混在する地域である。ｅコマースの進
展からコロナ禍にあっても不動産取引は堅調で、当面地価は緩やかな上昇を示すものと予測される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、座間市を含む県央、県西地区に所在する工業地の圏域とみられる。近隣地域は国道２４６号沿道に工場
、運輸事業所及びマンション等が混在する工業地域である。想定される需要者は工場経営法人、物流関連業者、不動産
業者等様々である。さがみ縦貫道路の全線開通以降、大規模画地にあっては物流企業の進出や大型物販店への転換が見
られる。コロナ禍のなか通販市場は拡大し、物流適地を中心に工業地需要は底堅く、価格水準は上昇傾基調にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は座間市を含む県央エリアの事例から求めた。コロナ禍以前の事例もあるが、補正が可能であり採用した。比
準の結果、市場価値を的確に示す値となった。収益価格は工場兼事務所の一棟貸しを想定したが、工場の事例は少なく
適正賃料の把握は困難で、規範性が劣る値となった。取引は自用が中心で、輸送の利便性や関連企業との接近性が比較
の対象となる。本件では比準価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[101.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩やかな回復基調にあった日本経済はコロナ
感染症の拡大懸念から経済活動が停滞し、不
動産市場においても停滞感が浸透している。

国道２４６号沿いの用途の多様性が認められ
る工業地域である。コロナ禍のなか物流適地
を中心に取引は底堅い。地域要因の変動はな
い。

２３ｍ国道に接しており地域における標準的
な画地とみられる。個別的要因の変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

座間 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１１５ -13	大和市		更地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、南5m、角地		準工 (70,200)
b	１０３１１１５Ｄ -148	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０３１１０１Ｄ -234	座間市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、北7.5m、角地		工業 (70,200)
d	１０３１１０４Ｄ -63	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西23m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	118,625	100 [ 95.0]	124,868	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 107,973	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,973	100 [ 89.7]	120,371		122,000
c	(　 ) 165,855	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	160,800	100 [ 117.0]	137,436		139,000
d	(　 ) 137,839	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,009	100 [ 114.4]	123,260		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

座間 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,558,812	9,021,472	41,537,340	29,294,400	12,242,940	（　0.9446） 11,564,681	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	246,057,043 円　　　　（　 67,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

座間 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	3,300.00	Ｓ3	3,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	3,629 ㎡	33.2 m x 109.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場、倉庫等が多く見られる国道沿道の地域であり、鉄骨造３階建て工場兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場	3,300.00	100.0	3,300.00	1,382	4,560,600	5.0	22,803,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		3,300.00	100.0	3,300.00		4,560,600		22,803,000
								0

⑨年額支払賃料	4,560,600 円　×　12ヶ月　＝　 54,727,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,727,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,378,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,349,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,803,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 209,788 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,558,812 円　　　　（　 13,932 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０７Ｔ　　　　-17	1,332 ( 1,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,388 円/㎡　月額支払賃料（　 1,382 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１１１４Ｔ　　　　-17	1,373 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,362
c	１０３１１１１Ｔ　　　　-53	1,477 ( 1,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,413

座間 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	408,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	547,272 円	54,727,200　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,170,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,264,000 円	408,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,021,472 円　（　　　　　　 2,486 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	408,000,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 3,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0718	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,294,400 円（　　　　　 8,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,558,812 円
②総費用	9,021,472 円
③純収益　①－②	41,537,340 円
④建物等に帰属する純収益	29,294,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,242,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,564,681 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,187 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 246,057,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,800 円／㎡）