鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９１１Ｄ -17	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m国道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０３０９２２Ｄ -92	綾瀬市		更地	（　）	不整形	南7m市道、西9m、北西6m、三方路		工専 (60,200)
c	１０３０９２２Ｄ -93	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０３０９１０Ｄ -5	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	１０３０９１０Ｄ -15	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,034	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,897	100 [ 113.2]	88,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	90,900
b	(　 ) 73,126	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	80,778	100 [ 95.3]	84,762		87,300
c	(　 ) 90,933	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,024	100 [ 110.8]	83,957		86,500
d	(　 ) 81,230	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,205	100 [ 96.4]	85,275		87,800
e	(　 ) 79,886	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,084	100 [ 95.5]	84,905		87,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	73,439,184	13,065,100	60,374,084	53,457,600	6,916,484	（　0.9468） 6,548,527	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	130,970,540 円　　　　（　 48,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,300.00	Ｓ4	5,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建倉庫の一括貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 4	倉庫	5,200.00	100.0	5,200.00	1,275	6,630,000	4.0	26,520,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,200.00	100.0	5,200.00		6,630,000		26,520,000
								0

⑨年額支払賃料	6,630,000 円　×　12ヶ月　＝　 79,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,560,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,364,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,195,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,520,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 243,984 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	73,439,184 円　　　　（　 26,990 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９０９Ｔ　　　　-37	1,365 ( 1,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	1,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,275 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０９１１Ｔ　　　　-62	1,364 ( 1,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	1,325
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,331,000 円	777,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	795,600 円	79,560,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,780,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,216,000 円	777,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,165,500 円	777,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	777,000 円	777,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,065,100 円　（　　　　　　 4,802 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	777,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 5,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 50 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,457,600 円（　　　　　 19,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	73,439,184 円
②総費用	13,065,100 円
③純収益　①－②	60,374,084 円
④建物等に帰属する純収益	53,457,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,916,484 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,548,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,970,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
海老名 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 9-1

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　川井　香苗

印

TEL.

鑑定評価額

235,000,000 円

１㎡当たりの価格

86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市本郷字中谷津２６８９番１外				②地積　(㎡)	2,721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	倉庫ＳＲＣ6	中規模工場や倉庫等が多い工業地域	西8m市道、三方路	水道、下水	小田急海老名 6.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 180 ｍ、南 150 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 51.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 2,750 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．０ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南方

6.1km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新東名高速道路厚木南ＩＣ、圏央道海老名ＩＣに近く、交通利便性が良好な地域であり、今後も物流拠点や倉庫
としての需要増加が期待される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は海老名市を中心とした、県央地区一帯の内陸型工業地域である。圏央道のインターチェンジへの接近性も
良好であることから、物流施設や倉庫用地の需要も旺盛である。主な需要者は、倉庫業及び配送業等の事業者のほか、
製造業を中心とした中小企業も想定される。供給が少なく、画地規模や街路条件等によって価格帯が異なるため、中心
となる価格帯の把握は困難であるが、９００坪程度の工場用地で坪あたり３０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場や倉庫の賃貸物件はあまり見受けられず、倉庫として賃貸を想定して求めた収益価格は低位に求められた。一方、
実際の取引事例に基づく比準価格は市場の実態を反映しており、実証性のある価格である。したがって比準価格を重視
し、収益価格を比較考量して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海老名市の人口・世帯数は増加傾向で推移し
ている。高齢化率は県平均を下回っている。

周辺環境の変化は見られないが、倉庫や工場
用地需要に支えられ、地価は強含みで推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９１１Ｄ -17	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m国道、中間画地		工専 (60,200)
b	１０３０９１０Ｄ -15	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０３０９０６Ｄ -32	綾瀬市		更地	（　）	ほぼ台形	東10m市道、南4m、角地		工専 (70,200)
d	１０３０９０６Ｄ -4	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、北西2m、南東2m、三方路		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,034	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	90,815	100 [ 107.5]	84,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	87,000
b	(　 ) 79,886	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,084	100 [ 92.1]	88,039		90,700
c	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	99,126	100 [ 117.0]	84,723		87,300
d	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	68,163	100 [ 91.8]	74,252		76,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,900 円／㎡]

海老名 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	74,295,046	13,422,404	60,872,642	54,264,000	6,608,642	（　0.9481） 6,265,653	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	125,313,060 円　　　　（　 46,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,224.00	ＲＣ6	5,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	2,721 ㎡	50.6 m x 53.8 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況の倉庫の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	5,340.00	100.0	5,340.00	1,255	6,701,700	5.0	33,508,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,340.00	100.0	5,340.00		6,701,700		33,508,500
								0

⑨年額支払賃料	6,701,700 円　×　12ヶ月　＝　 80,420,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	80,420,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,433,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	73,986,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,508,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 308,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	74,295,046 円　　　　（　 27,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９２２Ｔ　　　　-91	1,239 ( 1,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,192	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,260 円/㎡　月額支払賃料（　 1,255 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３０９１１Ｔ　　　　-63	1,106 ( 1,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,064
c	１０３０９２１Ｔ　　　　-29	1,707 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,742

海老名 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,394,000 円	798,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	804,204 円	80,420,400　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,845,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,384,000 円	798,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,197,000 円	798,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	798,000 円	798,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,422,404 円　（　　　　　　 4,933 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	798,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 5,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 50 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,264,000 円（　　　　　 19,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	74,295,046 円
②総費用	13,422,404 円
③純収益　①－②	60,872,642 円
④建物等に帰属する純収益	54,264,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,608,642 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,265,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,303 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,313,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,100 円／㎡）