鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

海老名 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９０６ -30	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０３０９０６ -48	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０３０９０９ -22	海老名市		建付地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０３０９０６ -46	海老名市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m私道、中間画地		１住居 (70,180)
e	１０３０９０６ -33	海老名市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,387	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	145,387	100 [ 103.0]	141,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 143,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,707	100 [ 97.0]	148,152		150,000
c	(　 ) 145,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	142,213	100 [ 98.0]	145,115		147,000
d	(　 ) 110,734	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	110,734	100 [ 95.1]	116,440		118,000
e	(　 ) 110,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,213	100 [ 100.0]	110,213		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

海老名 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,755,008	486,854	2,268,154	1,830,480	437,674	（　0.9692） 424,194	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,657,020 円　　　　（　 58,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	12.1 m x 12.4 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積約４０㎡、２ＤＫを各階２戸ずつ想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,471	117,680	2.0	235,360
							1.0	117,680
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,517	121,360	2.0	242,720
							1.0	121,360
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		239,040		478,080
								239,040

⑨年額支払賃料	239,040 円　×　12ヶ月　＝　 2,868,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,868,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 229,478 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,639,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	478,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 239,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,608 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,755,008 円　　　　（　 18,615 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９０６Ｔ　　　　-47	1,421 ( 1,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,528	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,585 円/㎡　月額支払賃料（　 1,517 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０９０６Ｔ　　　　-45	1,859 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [125.0]	100 [ 97.0]	1,549
c	１０３０９０６Ｔ　　　　-46	1,953 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,678

海老名 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,000 円	23,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	86,054 円	2,868,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,600 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	34,800 円	23,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 486,854 円　（　　　　　　 3,290 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,830,480 円（　　　　　 12,368 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,755,008 円
②総費用	486,854 円
③純収益　①－②	2,268,154 円
④建物等に帰属する純収益	1,830,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	437,674 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	424,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,657,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
海老名 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 -10

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　萩原　国彦

印

TEL.

鑑定評価額

19,700,000 円

１㎡当たりの価格

133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市今里２丁目４０８番１６｢今里２－１２－１０｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅のほかに農地も見られる住宅地域	西5.1m市道	水道、下水	小田急海老名 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．１
ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南方

3.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか農家住宅、農地も見られる「海老名」駅からバス便の住宅地域。値頃感に着目した需要が中心。
地域要因に変動はなく、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は「海老名」駅を最寄駅とするバス便の圏域に存する住宅地域である。需要者は海老名市及び周辺市域に居
住する一次取得者が中心であり、他の市域からに転入者は比較的少ない。既成市街地であるため、宅地の新規供給は中
規模画地の再分割による建売のほか、ミニ開発が主体である。市場での需要の中心となる価格帯は土地１５０㎡で２０
００万円、土地建物総額で３５００万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

「海老名」駅からバス便の戸建住宅を主体とした住宅地域である。土地所有者が節税対策、有効活用を目的に勤労者向
けのアパート等の賃貸物件を建築するケースも見られるが、収益目的による取引が成熟しておらず、取引の大半は自用
目的の取引である。よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　海老名 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[102.0]

100
[ 87.8]

[101.0]
100

133,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の影響により、消費や所得
の動向は不透明な状況にあり、今後の不動産
市況に及ぼす状況に十分留意していく必要が
ある。

海老名駅からバス便の住宅地域。地域要因に
特段の変動はない。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.5
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

海老名 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３０９１１ -27	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.3m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０３０９０６ -48	海老名市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０３０９０９ -23	海老名市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m私道、北6m、角地		１住居 (80,200)
d	１０３０９０６Ｄ -27	海老名市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	140,792	100 [ 105.1]	133,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 143,707	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,701	100 [ 99.0]	144,142		146,000
c	(　 ) 144,914	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	142,618	100 [ 105.0]	135,827		137,000
d	(　 ) 143,739	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,302	100 [ 105.0]	135,526		137,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

海老名 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,685,554	470,852	2,214,702	1,767,360	447,342	（　0.9692） 433,564	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,848,245 円　　　　（　 59,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	12.1 m x 12.4 m	前面道路：市道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して約４０㎡の２ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,445	115,600	1.0	115,600
							1.0	115,600
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,470	117,600	1.0	117,600
							1.0	117,600
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		233,200		233,200
								233,200

⑨年額支払賃料	233,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,798,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,798,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 223,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,574,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 108,881 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,685,554 円　　　　（　 18,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３０９０６Ｔ　　　　-47	1,421 ( 1,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,535 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０３０９０５Ｔ　　　　-36	1,282 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	1,612
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	22,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,952 円	2,798,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,200 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	22,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 470,852 円　（　　　　　　 3,181 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,767,360 円（　　　　　 11,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,685,554 円
②総費用	470,852 円
③純収益　①－②	2,214,702 円
④建物等に帰属する純収益	1,767,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	447,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,929 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,848,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,800 円／㎡）