鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００５Ｄ -11	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m県道、西9m、角地		準工地区計画等 (70,200)
b	１０３１００５Ｄ -10	伊勢原市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	１０３１０１５Ｄ -81	平塚市		更地	（　）	不整形	東27m国道、南19m、二方路		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
d	１０３１００１ -15	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		近商高度地区 (90,200)
e	１０３１００５ -34	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東30m国道、南6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,762	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	156,970	100 [ 118.0]	133,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 160,803	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	167,695	100 [ 126.0]	133,091		137,000
c	(　 ) 114,950	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	135,500	100 [ 101.9]	132,974		137,000
d	(　 ) 156,863	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,922	100 [ 118.0]	132,137		136,000
e	(　 ) 173,805	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	168,743	100 [ 124.8]	135,211		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

伊勢原 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,684,306	9,617,880	40,066,426	25,636,000	14,430,426	（　0.9718） 14,023,488	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	298,372,085 円　　　　（　 88,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	3,388 ㎡	52.3 m x 65.1 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	2,000.00	100.0	2,000.00	2,239	4,478,000	6.0	26,868,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		4,478,000		26,868,000
								0

⑨年額支払賃料	4,478,000 円　×　12ヶ月　＝　 53,736,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,736,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,298,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,437,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,868,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 247,186 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,684,306 円　　　　（　 14,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００９Ｔ　　　　-16	1,777 ( 1,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	2,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,239 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１０１４Ｔ　　　　-23	3,429 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [137.5]	100 [115.0]	2,283
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	340,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,612,080 円	53,736,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,585,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,720,000 円	340,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,617,880 円　（　　　　　　 2,839 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	340,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,636,000 円（　　　　　 7,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,684,306 円
②総費用	9,617,880 円
③純収益　①－②	40,066,426 円
④建物等に帰属する純収益	25,636,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,430,426 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,023,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 298,372,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
伊勢原 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 5-6

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　佐竹　良輔

印

TEL.

鑑定評価額

454,000,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市下落合字餅田２９９番１外				②地積　(㎡)	3,388 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	店舗Ｓ1	県道沿いに店舗、倉庫等が見られる路線商業地域	北22m県道、西側道	水道、ガス、下水	愛甲石田 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 53.0 ｍ、奥行　約　　 64.0 ｍ、規模　　 3,392 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

愛甲石田駅南方

2.2km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新東名高速道路や周辺の区画整理事業が進捗することで路線商業地域としての希少性も徐々に高まっていくこと
が期待され、現状のまま地価は上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伊勢原市及び厚木市を中心として県央地区、湘南地区に広域的に広がっている。主な需要者は小売店舗
や飲食店舗を全国的に展開する事業法人となるが、車両により高速道路や幹線道路へのアクセスが容易な立地条件を活
かして営業所や倉庫など業務的利用を前提とする需要者も競合する。土地の供給は限定的で需給は引き締まっており、
地価は堅調に推移している。土地の規模や道路付け、形状などにより価格は個別的に決定されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格よりも低く試算されたが、自動車利用客に向けた広い駐車場を前提とする店舗を想定しており、容
積消化率が抑えられたため単位面積当たり収益価格は低位となった。一方、比準価格は幹線道路沿いの土地を取得する
需要者の事業採算性や土地の相対的希少性が織り込まれて試算されており、比準価格の方が説得力は高いといえる。よ
って、鑑定評価額は比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえて上記のとおり決定する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢原 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 117,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[ 90.2]

[103.0]
100

135,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新東名や伊勢原駅北口周辺整備による活性化
が期待されるが、新型コロナにより市内の経
済は影響を受けている。飲食業や宿泊業の先
行きは不透明。

整備された都市計画道路沿いに店舗が建ち並
ぶ路線商業地域で、周囲には広域幹線道路が
輻輳し、倉庫等も集積しており地価は上昇基
調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００５Ｄ -11	伊勢原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m県道、西9m、角地		準工地区計画等 (70,200)
b	１０３１０１５Ｄ -201	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北24m県道、南7m、二方路		準工 (70,200)
c	１０３１００６ -38	厚木市		建付地	（　）	台形	北東14.6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	１０３１００５Ｄ -39	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,762	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	138,885	100 [ 100.0]	138,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 124,476	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	123,872	100 [ 93.6]	132,342		136,000
c	(　 ) 166,362	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	155,405	100 [ 111.5]	139,377		144,000
d	(　 ) 135,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	137,216	100 [ 87.5]	156,818		162,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

伊勢原 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,775,720	10,106,880	39,668,840	24,981,000	14,687,840	（　0.9722） 14,279,518	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	310,424,304 円　　　　（　 91,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	3,388 ㎡	52.3 m x 65.1 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建店舗を一棟貸しと想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	2,000.00	100.0	2,000.00	2,219	4,438,000	6.0	26,628,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		4,438,000		26,628,000
								0

⑨年額支払賃料	4,438,000 円　×　12ヶ月　＝　 53,256,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,256,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,727,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,528,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,628,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 247,640 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,775,720 円　　　　（　 14,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１０１４Ｔ　　　　-25	2,546 ( 2,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,219 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００９Ｔ　　　　-16	1,777 ( 1,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,296
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,650,000 円	330,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,597,680 円	53,256,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,559,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,640,000 円	330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,106,880 円　（　　　　　　 2,983 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	330,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 35 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,981,000 円（　　　　　 7,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,775,720 円
②総費用	10,106,880 円
③純収益　①－②	39,668,840 円
④建物等に帰属する純収益	24,981,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,687,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,279,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,215 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 310,424,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,600 円／㎡）