鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００５Ｄ -10	伊勢原市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０３１００２ -25	厚木市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１０３１００７ -32	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、南5m、角地		近商 (100,300)
d	１０３１００５Ｄ -26	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、東4.8m、角地		近商 (100,300)
e	１０３１０１５Ｄ -253	厚木市		貸家建付地	（　）	長方形	北18m県道、東28m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,803	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	168,843	100 [ 91.1]	185,338	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 208,742	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,577	100 [ 103.9]	201,710		202,000
c	(　 ) 196,707	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	178,873	100 [ 96.0]	186,326		186,000
d	(　 ) 172,467	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	163,222	100 [ 85.7]	190,457		190,000
e	(　 ) 171,162	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	155,954	100 [ 86.8]	179,671		180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

伊勢原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,070,964	1,614,953	6,456,011	5,529,720	926,291	（　0.9512） 881,088	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	19,154,087 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	98.50	Ｓ4	394.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	360 ％	147 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２Ｆ店舗、３・４Ｆ事務所（各階フロア貸し）を想定

⑦有効率　 65.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	98.50	51.2	50.43	3,550	179,027	10.0	1,790,270
							0.0	0
2～ 2	店舗	98.50	70.3	69.25	2,840	196,670	6.0	1,180,020
							0.0	0
3～ 3	事務所	98.50	70.3	69.25	2,485	172,086	3.0	516,258
							0.0	0
4～ 4	事務所	98.50	70.3	69.25	2,485	172,086	3.0	516,258
							0.0	0
～

計		394.00	65.5	258.18		719,869		4,002,806
								0

⑨年額支払賃料	719,869 円　×　12ヶ月　＝　 8,638,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,638,428 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 604,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,033,738 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,002,806 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,226 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,070,964 円　　　　（　 54,905 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１０１４Ｔ　　　　-23	3,429 ( 3,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,580 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１０１４Ｔ　　　　-22	3,162 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,513
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,800 円	81,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	259,153 円	8,638,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 649,600 円	81,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	81,200 円	81,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,200 円	81,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,614,953 円　（　　　　　　 10,986 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 394.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,529,720 円（　　　　　 37,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,070,964 円
②総費用	1,614,953 円
③純収益　①－②	6,456,011 円
④建物等に帰属する純収益	5,529,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	926,291 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	881,088 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,994 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,154,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
伊勢原 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊勢原 5-4

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　田邊　和之

印

TEL.

鑑定評価額

28,100,000 円

１㎡当たりの価格

191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊勢原市伊勢原１丁目９４番１｢伊勢原１－１６－６｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,360)
	1:2.5	事務所兼住宅Ｓ3	店舗兼住宅、事務所ビル等が混在する商業地域	西6m市道	水道、下水	伊勢原 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

伊勢原駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

小規模ビル、店舗併用住宅、駐車場等が混在する駅に近い近隣型商業地域。繁華性は低いが伊勢原駅北口整備事
業の期待と背後住宅地と比べた値頃感から、地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊勢原駅及び隣接駅等の駅前商業地域。需要者は地縁を有する飲食・サービス業の法人や個人事業者等が
想定される。繁華性は低いが市役所等公共施設、協同病院等へのアクセス道路に面し歩行者通行量は多い。実現まで時
間を要するものの駅北口整備事業の効果波及が期待される。店舗事務所ビル用地の取引は少なく立地・画地条件による
個別性も多様であり、需給の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性のある商業地の取引事例に基づいており信頼できる価格である。当該地域の上層階は店舗・業務系よ
り住居系が優勢でありコロナ禍の影響が比較的小さくてすんだが、駅前商業地の地価水準に見合う賃料を収受できず収
益価格はやや低位となった。したがって、市場で生起した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊勢原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 217,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[115.4]

[100.0]
100

191,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗の売上水準や家賃相場が低位なことから
コロナ禍による駅前商業地のダメージは周辺
市より小さい。発展中の郊外路線商業地には
出店希望が多い。

駅至近で市役所・協同病院等へ往来する歩行
者が多く、駅北口整備事業への期待性や背後
住宅地と比べた値頃感から、地価は上昇基調
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.5
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊勢原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１００５Ｄ -10	伊勢原市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０３１０１５Ｄ -280	伊勢原市		貸家建付地	（　）	台形	南東5m市道、北東6.5m、二方路		近商 (100,200)
c	１０３１００５Ｄ -9	伊勢原市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16.5m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０３１００７ -32	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	西15m県道、南5m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,803	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	172,781	100 [ 77.6]	222,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 129,767	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	133,876	100 [ 67.9]	197,166		197,000
c	(　 ) 113,850	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	130,556	100 [ 75.9]	172,011		172,000
d	(　 ) 196,707	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	190,844	100 [ 101.8]	187,470		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

伊勢原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,037,570	1,614,045	6,423,525	5,529,720	893,805	（　0.9512） 850,187	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	18,482,326 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊勢原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	98.50	Ｓ4	394.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	360 ％	147 ㎡	7.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階をフロアー貸し店舗、３～４階を事務所

⑦有効率　 65.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	98.50	51.2	50.43	3,478	175,396	8.0	1,403,168
							0.0	0
2～	店舗	98.50	70.3	69.25	2,956	204,703	5.0	1,023,515
							0.0	0
3～	事務所	98.50	70.3	69.25	2,435	168,624	3.0	505,872
							0.0	0
4～	事務所	98.50	70.3	69.25	2,435	168,624	3.0	505,872
							0.0	0
～

計		394.00	65.5	258.18		717,347		3,438,427
								0

⑨年額支払賃料	717,347 円　×　12ヶ月　＝　 8,608,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,608,164 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 602,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,005,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,438,427 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,977 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,037,570 円　　　　（　 54,677 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００９Ｔ　　　　-14	2,695 ( 2,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,495 円/㎡　月額支払賃料（　 3,478 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００５Ｔ　　　　-1	3,437 ( 3,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [117.6]	100 [100.0]	3,321
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊勢原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,800 円	81,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	258,245 円	8,608,164　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 649,600 円	81,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	81,200 円	81,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,200 円	81,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,614,045 円　（　　　　　　 10,980 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 394.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,529,720 円（　　　　　 37,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,037,570 円
②総費用	1,614,045 円
③純収益　①－②	6,423,525 円
④建物等に帰属する純収益	5,529,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	893,805 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	850,187 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,482,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）