別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 伊勢原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -8 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　住井　吉郎 印  TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市高森４丁目６４５番１４２ ｢高森４－７－６｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 愛甲石田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       202 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 愛甲石田駅西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然としたバス便利用の住宅地域である。特段の変動要因も見られないので今後 も現在の住環境を維持するが、総額が需要に影響を与えて価格が弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線愛甲石田駅及び周辺駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は伊勢原市及び隣接 市に居住する一次取得者である。交通利便性及び生活利便は概ね良好であるが、画地規模が大の需要は若干弱い。需要 の中心価格帯は土地１３０㎡程度で１，５００万円前後、建売住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画のため共同住宅等の建築は制限され収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が成立していないために、適切な 賃貸事例の収集ができず収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の住宅地域に所在する戸建住宅を中心する自用目 的の取引事例を収集、選択して求めた比準価格の規範性は高い。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討、 市場分析の結果も考慮して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [144.2] [102.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 共働き世帯の増加と高齢化により利便性の優 れた土地の地価は上昇、利便性の劣る土地の 地価は下落と二極化が進んでいる。 愛甲石田駅を最寄駅とするバス便利用の住宅 地域である。地域要因に変化は見られない。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％