鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１０１ -10	大和市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
b	１０３１１１０Ｄ -143	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０３１１０６ -26	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、北8m、角地		近商駐車付置義務 (100,200)
d	１０３１１１０Ｄ -105	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西13.2m道道、南西4m、角地		近商 (100,200)
e	１０３１１１０ -3	大和市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m市道、西13m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 319,881	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	304,649	100 [ 95.1]	320,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	320,000
b	(　 ) 239,964	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	239,004	100 [ 77.6]	307,995		308,000
c	(　 ) 358,898	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	340,099	100 [ 88.2]	385,600		386,000
d	(　 ) 194,954	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	188,140	100 [ 70.3]	267,624		268,000
e	(　 ) 305,905	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	290,173	100 [ 86.8]	334,301		334,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

大和 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,538,884	1,806,456	6,732,428	5,442,080	1,290,348	（　0.9504） 1,226,347	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,092,489 円　　　　（　 231,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	80.00	ＲＣ4	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	113 ㎡	6.3 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を店舗、３～４階を事務所とする店舗事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	84.0	67.20	3,740	251,328	10.0	2,513,280
							0.0	0
2～ 2	店舗	80.00	84.0	67.20	2,700	181,440	6.0	1,088,640
							0.0	0
3～ 4	事務所	80.00	84.0	67.20	2,500	168,000	6.0	1,008,000
							0.0	0
～

～

計		320.00	84.0	268.80		768,768		5,617,920
								0

⑨年額支払賃料	768,768 円　×　12ヶ月　＝　 9,225,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,225,216 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 738,017 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,487,199 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,617,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,538,884 円　　　　（　 75,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１０１Ｔ　　　　-40	2,141 ( 2,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 78.4]	100 [100.0]	2,815	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,771 円/㎡　月額支払賃料（　 3,740 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１１０１Ｔ　　　　-41	2,677 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [105.0]	3,834
c	１０３１１０１Ｔ　　　　-42	3,548 ( 3,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.2]	100 [107.0]	3,760

大和 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,600 円	79,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	276,756 円	9,225,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 264,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 632,800 円	79,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,806,456 円　（　　　　　　 15,986 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,100,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,442,080 円（　　　　　 48,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,538,884 円
②総費用	1,806,456 円
③純収益　①－②	6,732,428 円
④建物等に帰属する純収益	5,442,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,290,348 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,226,347 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,853 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,092,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大和 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　八木　達彦

印

TEL.

鑑定評価額

34,700,000 円

１㎡当たりの価格

307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和市南林間１丁目３３４３番７５｢南林間１－８－２｣				②地積　(㎡)	113 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:3	店舗Ｓ3	中低層の雑居ビル、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	南東10m市道	水道、ガス、下水	南林間 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画（南林間駅西地区地
区計画）がある。

街

路

１０ｍ市道　

交通

施設

南林間駅南西方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中低層の雑居ビル、飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、今後とも同様な周辺環境を維持していくと予
想する。地域要因に特段の変化はないが、有効需要は底堅いが、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大和市を中心に隣接市及び周辺市の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は飲食店等を中心とする地元
の事業者がであったが、周辺の各市及び全国チェーン店等の需要も見られる。郊外の大型店舗への顧客の分散化等で、
駅周辺の商業地域としての発展性はやや乏しいが、商業施設からマンション等への転換も見られる。今後に先行き不透
明感も見られる。その結果、取引される価格帯はまちまちであり市場の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中低層雑居ビル、飲食店舗等が建ち並ぶ駅前商業地であり、自用の店舗のほか賃貸店舗事務所等の収益物件も見られる
が、資産保有等を目的とする自用の取引が中心であり、賃貸事業者が収益性を重視して不動産取引を行うケースは少な
く、賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、したがって収益価格は低位に試算された。よって規範性のある取引事例より
求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、市場分析等の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    312,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大和（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    305,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の拡大に
より依然として厳しい状況にあり、地価動向
も不透明であるが、地域により地価動向に変
動差が見られた。

特に大きな地域要因の変化はなく、既成の駅
前商業地であり、需給動向は底堅いものの、
新型コロナ感染症の影響で地価水準はやや下
落傾向に転じた。

地域における標準的画地であり、代替・競争
関係にある他の不動産と比較して特に競争力
に優劣は生じていない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

大和 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１１１３Ｄ -113	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	北6m市道、西6m、角地		近商 (100,200)
b	１０３１１０６ -26	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、北8m、角地		近商駐車付置義務 (100,200)
c	１０３１１０１Ｄ -162	座間市		更地	（　）	ほぼ長方形	北19m市道、西4.5m、東4m、三方路		近商 (90,200)
d	１０３１０１５Ｄ -37	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,351	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	266,601	100 [ 81.0]	329,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	329,000
b	(　 ) 358,898	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	341,808	100 [ 103.8]	329,295		329,000
c	(　 ) 277,109	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	262,721	100 [ 89.1]	294,861		295,000
d	(　 ) 390,593	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	380,828	100 [ 121.1]	314,474		314,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.1	交通・接近　 -9.8	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

大和 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,607,368	1,808,806	6,798,562	5,442,080	1,356,482	（　0.9504） 1,289,200	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	27,429,787 円　　　　（　 243,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	80.00	ＲＣ4	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	113 ㎡	6.3 m x 18.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗事務所ビルとして、１階は店舗、２～４階は事務所としてフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	84.0	67.20	3,392	227,942	10.0	2,279,420
							0.0	0
2～ 2	事務所	80.00	84.0	67.20	3,053	205,162	6.0	1,230,972
							0.0	0
3～ 3	事務所	80.00	84.0	67.20	2,544	170,957	6.0	1,025,742
							0.0	0
4～ 4	事務所	80.00	84.0	67.20	2,544	170,957	6.0	1,025,742
							0.0	0
～

計		320.00	84.0	268.80		775,018		5,561,876
								0

⑨年額支払賃料	775,018 円　×　12ヶ月　＝　 9,300,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 268.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,300,216 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 744,017 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,556,199 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,561,876 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,169 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,607,368 円　　　　（　 76,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１１１５Ｔ　　　　-6	2,643 ( 2,558)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,420 円/㎡　月額支払賃料（　 3,392 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１１１１Ｔ　　　　-70	2,981 ( 2,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,680
c	１０３１１１５Ｔ　　　　-10	2,672 ( 2,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,299

大和 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,600 円	79,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	279,006 円	9,300,216　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 264,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 632,800 円	79,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,100 円	79,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,808,806 円　（　　　　　　 16,007 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,100,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,442,080 円（　　　　　 48,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,607,368 円
②総費用	1,808,806 円
③純収益　①－②	6,798,562 円
④建物等に帰属する純収益	5,442,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,356,482 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,289,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,429,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 243,000 円／㎡）