鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１１ -37	厚木市		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０３１０１５Ｄ -194	厚木市		更地	（　）	長方形	南西16m市道、北東5m、二方路		工業 (70,200)
c	１０３１０１５Ｄ -204	厚木市		建付地	（　）	不整形	北西21m国道、北西8m、南西8m、三方路		準工 (70,200)
d	１０３１０１５Ｄ -217	厚木市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、東6m、二方路		準工 (70,200)
e	１０３１０１５Ｄ -262	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、北東6m、角地		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,459	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,381	100 [ 105.0]	98,458	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,500
b	(　 ) 125,919	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	125,674	100 [ 107.6]	116,797		117,000
c	(　 ) 95,728	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	99,119	100 [ 115.5]	85,817		85,800
d	(　 ) 90,175	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	92,793	100 [ 104.0]	89,224		89,200
e	(　 ) 90,896	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	88,386	100 [ 114.4]	77,260		77,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,600 円／㎡]

厚木 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,870,285	3,818,638	19,051,647	14,145,000	4,906,647	（　0.9446） 4,634,819	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	98,613,170 円　　　　（　 76,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	687.61	Ｓ2	1,375.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	1,284 ㎡	25.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地規模及び周辺の利用状況を勘案し、２階建倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	1,375.22	100.0	1,375.22	1,440	1,980,317	3.0	5,940,951
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,375.22	100.0	1,375.22		1,980,317		5,940,951
								0

⑨年額支払賃料	1,980,317 円　×　12ヶ月　＝　 23,763,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,375.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,763,804 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 950,552 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,813,252 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,940,951 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,033 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,870,285 円　　　　（　 17,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００５Ｔ　　　　-13	1,482 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,444 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００６Ｔ　　　　-23	1,290 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,437
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	205,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	237,638 円	23,763,804　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 916,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,000 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,818,638 円　（　　　　　　 2,974 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,375.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,145,000 円（　　　　　 11,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,870,285 円
②総費用	3,818,638 円
③純収益　①－②	19,051,647 円
④建物等に帰属する純収益	14,145,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,906,647 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,634,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,613,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
厚木 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 9-3

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　岩渕　隆

印

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市金田字佃１０２２番１				②地積　(㎡)	1,284 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ2	中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南7.5m市道	水道、下水	本厚木 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 60 ｍ、南 135 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

工業兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 51.0 ｍ、規模　　 1,284 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北方

2.2km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道のインターチェンジや国道２４６号への接近性が良好で、工場や物流施設が集積しており、今後も現状を
維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工業兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、厚木市を中心とした内陸型の工業地域である。主な需要者は倉庫等の流通業務用地として利用する地元
企業である。物流施設として利用できる規模の大きな土地に対しては、不動産投資法人等の投資家の参入も見られる。
新型コロナ感染症による経済の悪化の影響を受け、今後の需給の動向に注視が必要である。規模、用途、取引当事者等
により取引価格が異なり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の取引が多く、収益物件の取引は少なく、収益性で価格が形成されている地域ではない。また、賃貸市場
は未成熟と言える。取引事例はそれほど多くはないが、取引時点の比較的新しいものが得られた。よって、比準価格を
重視し、収益価格も参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.8]

[100.0]
100

90,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厚木市内の
工業地の地価への影響は、今のところ限定的
であるが、今後については、現状では不明確
である。

圏央道のインターチェンジや国道２４６号に
近い利便性が認められる工業地域で、地価は
上昇傾向で推移している。

個別的要因の変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１５Ｄ -194	厚木市		更地	（　）	長方形	南西16m市道、北東5m、二方路		工業 (70,200)
b	１０３１００５Ｄ -40	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、東4.5m、角地		工業 (70,200)
c	１０３１０１５Ｄ -189	厚木市		更地	（　）	長方形	北9m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０３１０１５Ｄ -201	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北24m県道、南7m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,919	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	121,362	100 [ 116.8]	103,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 104,597	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	105,511	100 [ 116.1]	90,879		90,900
c	(　 ) 130,155	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,710	100 [ 135.9]	99,124		99,100
d	(　 ) 124,476	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	125,452	100 [ 142.8]	87,852		87,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

厚木 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,254,111	3,981,989	18,272,122	13,248,000	5,024,122	（　0.9446） 4,745,786	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	100,974,170 円　　　　（　 78,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	642.00	Ｓ2	1,284.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	1,284 ㎡	25.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	1,284.00	100.0	1,284.00	1,566	2,010,744	3.0	6,032,232
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,284.00	100.0	1,284.00		2,010,744		6,032,232
								0

⑨年額支払賃料	2,010,744 円　×　12ヶ月　＝　 24,128,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,128,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,930,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,198,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,032,232 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,497 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,254,111 円　　　　（　 17,332 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００５Ｔ　　　　-13	1,482 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,594	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,566 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００５Ｔ　　　　-15	1,221 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,382
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	192,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	241,289 円	24,128,928　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 860,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,536,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,981,989 円　（　　　　　　 3,101 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,284.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,248,000 円（　　　　　 10,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,254,111 円
②総費用	3,981,989 円
③純収益　①－②	18,272,122 円
④建物等に帰属する純収益	13,248,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,024,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,745,786 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,974,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,600 円／㎡）