鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１１ -37	厚木市		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１０３１０１５Ｄ -204	厚木市		建付地	（　）	不整形	北西21m国道、北西8m、南西8m、三方路		準工 (70,200)
c	１０３１０１５Ｄ -217	厚木市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、東6m、二方路		準工 (70,200)
d	１０３１０１５Ｄ -194	厚木市		更地	（　）	長方形	南西16m市道、北東5m、二方路		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,459	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,586	100 [ 100.0]	103,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 95,728	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	100,422	100 [ 105.1]	95,549		97,500
c	(　 ) 90,175	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	92,139	100 [ 95.0]	96,988		98,900
d	(　 ) 125,919	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	130,906	100 [ 116.2]	112,656		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 104,000 円／㎡]

厚木 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	199,539,936	33,362,600	166,177,336	114,920,000	51,257,336	（　0.9459） 48,484,314	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,077,429,200 円　　　　（　 69,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	7,500.00	Ｓ2	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	15,453 ㎡	100.0 m x 150.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫一括貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	15,000.00	100.0	15,000.00	1,149	17,235,000	6.0	103,410,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		17,235,000		103,410,000
								0

⑨年額支払賃料	17,235,000 円　×　12ヶ月　＝　 206,820,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	206,820,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,272,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	198,547,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	103,410,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 992,736 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	199,539,936 円　　　　（　 12,913 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００５Ｔ　　　　-15	1,221 ( 1,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,154 円/㎡　月額支払賃料（　 1,149 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００８Ｔ　　　　-13	1,236 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,100,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,034,100 円	206,820,000　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,228,500 円
	建物　　　　　　　　　 13,600,000 円	1,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,700,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,700,000 円	1,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,362,600 円　（　　　　　　 2,159 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,700,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	114,920,000 円（　　　　　 7,437 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	199,539,936 円
②総費用	33,362,600 円
③純収益　①－②	166,177,336 円
④建物等に帰属する純収益	114,920,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	51,257,336 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	48,484,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,138 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,077,429,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
厚木 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 9-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　河野　廣

印

TEL.

鑑定評価額

1,550,000,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市緑ケ丘５丁目２０２５番２外｢緑ケ丘５－１－２｣				②地積　(㎡)	15,453 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	工場	大規模工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域	南西12m市道、北西側道	水道、ガス、下水	本厚木 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 300 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　 15,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

本厚木駅北西方

2.8km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ既成の内陸型工業地域にて、交通インフラ整備の進捗に伴って、物流施設と
しての利用促進が見込まれる。新型コロナ禍の影響は小さく、地価は今後も強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、厚木市及び周辺市町を含み、県央部の内陸型工業地の存する圏域となる。需要者の中心は、県内外の工
場並びに流通関係の事業者等である。特に物流拠点としての倉庫並びに物流センター用地の需要は底堅く、中規模工業
地にも波及、新型コロナ禍の影響は小さく、適当な物件の供給不足はなお続いており、地価は上昇傾向で推移している
。工業地の取引は少ないうえ、立地条件、規模、取引動機等により様々で、中心の価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は厚木市及びその周辺市町の類似地域に存する工業地の取引事例を収集し、規範性の高い事例を採用しており
説得力及び信頼性は認められる。一方収益価格は、取引利回りが低下しているにもかかわらず、賃料水準が土地価格に
追いつくほどには上昇していない状況にあることから、やや低位に試算された。よって、市場の実態をより反映してい
る比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 86,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[ 89.3]

[102.0]
100

99,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物流用地、工場用地に対する旺盛な需要と厚
木ＩＣ周辺道路等のインフラ整備の効果が認
められ、上昇幅が縮小するも、なお上昇傾向
で推移している。

立地条件に優れ、インフラ整備の更なる効果
が期待できる工業地に対する需要は堅調、新
型コロナ禍の影響は小さく、地価は引き続き
上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３１０１５Ｄ -240	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	西17.3m市道、南西4m、準角地		工業景観計画区域 (70,200)
b	１０３１０１５Ｄ -185	厚木市		建付地	（　）	長方形	西14m市道、中間画地		工専建築協定 (45,200)
c	１０３１０１５Ｄ -201	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北24m県道、南7m、二方路		準工 (70,200)
d	１０３１０１１ -37	厚木市		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	１０３１０１５Ｄ -262	伊勢原市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、北東6m、角地		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,608	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	161,665	100 [ 156.6]	103,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 151,201	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,923	100 [ 155.0]	99,305		101,000
c	(　 ) 124,476	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	126,201	100 [ 127.3]	99,137		101,000
d	(　 ) 102,459	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	103,279	100 [ 105.5]	97,895		99,900
e	(　 ) 90,896	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	91,163	100 [ 88.1]	103,477		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

厚木 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地につき再調達原価を把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	206,317,440	33,346,000	172,971,440	113,568,000	59,403,440	（　0.9459） 56,189,714	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,248,660,311 円　　　　（　 80,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	7,500.00	Ｓ2	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	70 ％	200 ％	200 ％	15,453 ㎡	105.0 m x 142.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸用２階建倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫・事務所	15,000.00	100.0	15,000.00	1,190	17,850,000	4.0	71,400,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		17,850,000		71,400,000
								0

⑨年額支払賃料	17,850,000 円　×　12ヶ月　＝　 214,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	214,200,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,568,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	205,632,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	71,400,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 685,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	206,317,440 円　　　　（　 13,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０３１００５Ｔ　　　　-13	1,482 ( 1,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [121.0]	100 [100.0]	1,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,194 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０３１００６Ｔ　　　　-22	854 ( 828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,054
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,360,000 円	1,680,000,000　×　　　　 0.2 ％
②維持管理費	1,071,000 円	214,200,000　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,115,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 13,440,000 円	1,680,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,680,000 円	1,680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,680,000 円	1,680,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,346,000 円　（　　　　　　 2,158 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,680,000,000 円	設計監理料率　 109,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 50 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	113,568,000 円（　　　　　 7,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	206,317,440 円
②総費用	33,346,000 円
③純収益　①－②	172,971,440 円
④建物等に帰属する純収益	113,568,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	59,403,440 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,189,714 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,248,660,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,800 円／㎡）